การพัฒนาระบบเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม

Abstract

                การเช่าทรัพย์เป็นกลไกหนึ่งที่สำคัญที่จะช่วยประสานประโยชน์ให้แก่นักลงทุน เนื่องจาก   ผู้ลงทุนซึ่งมีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เพื่อประกอบกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งแทนที่จะใช้วิธีซื้อก็เปลี่ยนมาเป็นเช่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นแทน เป็นการลดต้นทุนลงได้หากสามารถเสริมสร้างให้สิทธิการเช่ามีสถานะที่มั่นคงยิ่งขึ้น และเปิดโอกาสให้ผู้ซึ่งต้องการจะเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสามารถนำสิทธิการเช่านั้นไปใช้เพื่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดได้ ก็จะเป็นการดึงดูดให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนประกอบกิจการพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมมากขึ้น ซึ่งพระราชบัญญัติ   การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 (1999) ตราขึ้นด้วยเจตนารมณ์ที่จะผ่อนปรนการเช่าและดึงดูดใจการลงทุนระยะยาวในประเทศไทยมากขึ้นแต่ปรากฏว่ามีการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัตินี้เป็นจำนวนน้อยมาก จึงจำเป็นที่ต้องศึกษาว่านโยบายของรัฐที่ให้มีกลไกการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวเช่นนี้ผิดพลาดไม่ตรงกับความต้องการของภาวะเศรษฐกิจที่เป็นจริงหรือเป็นที่ความบกพร่องของกลไกทางกฎหมายที่ปรากฏอยู่ในตัวกฎหมายนั้นเอง

               บทความวิจัยนี้ได้ทำการศึกษาเปรียบเทียบกับกฎหมายการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมของประเทศอังกฤษ สหรัฐอเมริกา สาธารณรัฐฝรั่งเศส สาธารณรัฐประชาชนจีน และสาธารณรัฐสังคมนิยมเวียดนาม รวมถึงการพิจารณาแนวคิดทฤษฎีต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาระบบเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม อาทิหลักความศักดิ์สิทธิ์ในการแสดงเจตนาและหลักเสรีภาพในการทำสัญญา (Freedom of Contract) หลักการกระทำทางปกครองต้องชอบด้วยกฎหมาย หลักเกณฑ์การใช้ระบบคณะกรรมการ รวมถึงการวิเคราะห์ในประเด็นการจัดตั้งองค์กรในรูปของคณะกรรมการเพื่อขับเคลื่อนและดำเนินการการนำสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการเช่า หลักเกณฑ์การเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมที่ดินกำหนดระยะเวลาการเช่า ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้จดทะเบียนการเช่า     การกำหนดอัตราค่าเช่าและปัญหาข้อตกลงเรื่องการเลิกสัญญา

                 จากการศึกษาและวิเคราะห์แล้วพบว่า ควรกำหนดให้มีคณะกรรมการการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเพื่อกำกับดูแลและดำเนินการขับเคลื่อนให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติให้สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชกรรมหรืออุตสาหกรรมเป็นทรัพยสิทธิ ให้กรมที่ดินหักค่าใช้จ่ายไว้  ร้อยละห้าของเงินค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บได้โดยให้ผู้ยื่นคำขอชำระค่าธรรมเนียมตามที่คณะกรรมการกำหนด ให้การประกอบกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างสูงตามที่คณะกรรมการกำหนดยกเลิกกำหนดระยะเวลาเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมขั้นต่ำสามสิบปีและกำหนดเวลาเช่าไว้ไม่เกินห้าสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น   ก็ให้ลดลงมาเป็นห้าสิบปีปรับปรุงแก้ไขจำนวนเงินลงทุนยี่สิบล้านบาทเพิ่มเป็นห้าสิบล้านบาทหรือสามร้อยล้านบาทตามที่คณะกรรมการกำหนด กำหนดประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศตามที่คณะกรรมการกำหนด ให้คู่สัญญาสามารถ     ตกลงกันเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าได้โดยการกำหนดอัตราค่าเช่าให้เป็นไปตามที่คณะกรรมการกำหนด ให้คู่สัญญาสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยสัญญาเช่าต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการกำหนดซึ่งผ่านการตรวจพิจารณาและหรือได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานอัยการสูงสุด