แนวทางการปรับปรุงกายภาพที่ดินเพื่อให้สามารถพัฒนาตามอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ของผังเมืองรวม: กรณีศึกษาย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมืองกรุงเทพมหานคร

บทคัดย่อ

บทความนี้เป็นงานวิจัยเพื่อวิเคราะห์แปลงที่ดินที่สามารถสร้างอาคารได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ คือ มีค่าอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) 10:1 เนื่องจากในทางปฎิบัติแล้วแปลงที่ดินที่มีค่า FAR 10:1 มีจำนวนน้อยเพราะติดปัญหาทางด้านกายภาพ รูปร่างที่ดิน และความกว้างของถนน งานวิจัยนี้จะทำการสำรวจแปลงที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ศึกษาโดยใช้ข้อมูลจากเว็บไซต์กรมที่ดิน และนำมาออกแบบอาคารโดยใช้โปรแกรมสเก็ตอัพ (SketchUp 2020) ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคาร อาทิเช่น ความสูงอาคาร ระยะร่น ผลการศึกษาพบว่าในแปลงที่ดินที่ได้คำนวณและออกแบบจำนวน 260 แปลง มีเพียง 53 แปลงเท่านั้นที่มีค่า FAR 10:1 โดยแปลงที่ดินที่เล็กที่สุดมีเนื้อที่ 1 งาน 55 ตร.ว. และแปลงที่ดินที่มีขนาดใหญ่สุดมีเนื้อที่ 9 ไร่ 3 งาน 77.8 ตร.ว. ในแปลงที่ดิน 53 แปลงที่มีค่า FAR 10:1 มีลักษณะทางกายภาพดังนี้ 1. ความกว้างเขตทางที่น้อยที่สุด คือ 32.5  เมตร และ 2. ความยาวด้านที่ติดถนนที่สั้นที่สุด คือ 17.48 เมตร จากข้อมูลนี้แสดงให้เห็นว่าการแก้ปัญหาในเรื่องการปรับปรุงกายภาพของที่ดินสามารถใช้วิธีการรวมแปลงที่ดินหรือทำการปรับปรุงสภาพแวดล้อมของพื้นที่ดินโดยการขยายขนาดของถนนหรือตัดถนนเพิ่ม จะช่วยให้แปลงที่ดินมีค่าอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มสูงขึ้นจากเดิม