สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูง กรณีศึกษา: บริษัท การ์เดียน พร็อบเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์

บทคัดย่อ

งานวิจัยในครั้งนี้มุ่งเน้นที่จะศึกษาเรื่องสัดส่วนของรายรับและรายจ่ายการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดระดับราคาสูงรวมถึงปัจจัยที่ส่งผลกระทบ เนื่องจากการจัดเก็บและการคาดการณ์ค่าใช้จ่ายที่เพียงพอจะทำให้สามารถบริหารสภาพแวดล้อมของโครงการดูดีอยู่เสมอ มีการคัดเลือกกรณีศึกษาเป็นอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงจำนวน 4 อาคาร ที่บริหารโดยบริษัท การ์เดียน พร็อบเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ โดยวิธีศึกษางบประมาณแสดงฐานะทางการเงินอาคารกรณีศึกษาและสัมภาษณ์ผู้จัดการอาคาร

จากการศึกษาข้อมูล 3 ส่วนหลัก 1.รายรับ 2.รายจ่าย 3.ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่าย การรายงานผลจะเป็นค่าเฉลี่ยต่อรายรับและรายจ่ายทั้งหมดระหว่างปีพ.ศ. 2560 - 2562 โดยรายรับพบ 8 หมวดดังนี้ 1 รายรับค่าส่วนกลาง มีค่าเฉลี่ย 85.86% เป็นรายรับหลักของโครงการ 2 รายรับเพิ่มค่าส่วนกลาง มีค่าเฉลี่ย 0.58% 3. รายรับค่าน้ำประปา มีค่าเฉลี่ย 2.70% 4.รายรับค่าไฟ คิดเป็นค่าเฉลี่ย 0.51% 5.รายรับค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลาง มีค่าเฉลี่ย 1.15% 6.ดอกเบี้ย คิดเป็นค่าเฉลี่ย 2.38% 7.รายรับอื่น ๆ คิดเป็นค่าเฉลี่ย 2.30% 8.รายรับค่างานปรับปรุงพัฒนา พบได้เพียงอาคารกรณีศึกษาอาคารที่ 1 มีค่าเฉลี่ย 12.82% พบสัดส่วนรายรับใกล้เคียงกันทั้ง 4 อาคาร เว้นแต่อาคารที่ 1 ที่พบรายรับหมวดที่ 8 ทำให้ค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น

            รายจ่ายพบ 6 หมวดงาน ดังนี้ หมวด 1 รายจ่ายตามสัญญา มีค่าเฉลี่ย 68.20% จัดเป็นรายจ่ายแบบคงที่ตลอดระยะเวลาตามสัญญาจ้าง หมวดที่ 2.รายจ่ายค่าสาธารณูปโภค มีเป็นค่าเฉลี่ย 17.61% หมวดที่ 3 รายจ่ายดำเนินการสำนักงานมีค่าเฉลี่ย 1.73% หมวดที่ 4 รายจ่ายงานระบบและซ่อมบำรุง มีค่าเฉลี่ยที่ 6.81%  หมวดที่ 5 รายจ่ายอื่น ๆ พบว่ามีสัดส่วนที่น้อยที่สุดจาก 6 หมวดรายจ่ายทั้งหมด คิดเป็นค่าเฉลี่ยที่ 0.38% หมวดที่ 6 รายจ่ายงานพัฒนาและปรับปรุง มีลักษณะเป็นรายจ่ายผันแปร ที่ค่อนข้างมีความผันแปรสูง มีสัดส่วนระหว่าง 0.13% – 12.82% คิดเป็นค่าเฉลี่ย 5.28% โดยสรุปทั้ง 4 อาคารมีสัดส่วนใกล้เคียงกัน เว้นแต่หมวดที่ 6 ที่ขึ้นอยู่กับแผนการดำเนินงานด้านวิศวกรรมของแต่ละอาคาร

โดยมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายคือความรู้ความเข้าใจ รวมถึงความพึงพอใจของเจ้าของร่วมและคณะกรรมการนิติบุคคลเนื่องจากเป็นผู้อนุมัติงบประมาณ รวมถึงลำดับความสำคัญของงาน การจัดหาผู้ให้บริการที่บริษัทบริหารเป็นผู้เสนอให้ ทั้งนี้ ในบางกรณีพบว่าเจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการจะเป็นผู้เสนอผู้มาให้บริการด้านต่าง ๆนอกเหนือจากข้อมูลที่บริษัทจัดหามาให้ โดยยินดีที่จะรับภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มแลกกับการบริการที่ดีมีมาตรฐานและสร้างความพึงพอใจสูงสุด