แนวทางการแก้ปัญหาอุปทานส่วนเกินให้สอดคล้องกับอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยของผู้ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร กรณีศึกษาโครงการจัดสรร เขตอำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี

บทคัดย่อ

จากการศึกษาเบื้องต้นพบว่าในจังหวัดชลบุรีมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในปี พ.ศ. 2562 เพิ่มขึ้นถึง 28% และเพิ่มขึ้นทั้งในปี พ.ศ. 2563 และ 2564 ในขณะเดียวกันพบว่าจำนวนของกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคมีปริมาณลดลงถึง -44.8%  จนทำให้เกิดสภาวะอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาด (over supply)

ในขณะเดียวกันพบว่าจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ไม่ได้มีแค่ภาคอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีภาคอุตสาหกรรมที่ได้รับอานิสงค์ และได้รับผลกระทบน้อยจากการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 อีกด้วย จึงทำให้ผู้วิจัยสนใจศึกษาอุปสงค์ของผู้ที่ทำงานในประเภทอุตสาหกรรมที่ได้รับอานิสงค์นี้ ว่ามีความต้องการที่อยู่อาศัยหรือไม่ และมีปัญหาข้อจำกัดอย่างไร

จากการผลศึกษาข้างต้นจึงได้มาซึ่งผลการศึกษาถึงอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยบริเวณนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร ในเขตพื้นที่อำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรีนี้ ซึ่งพบว่าที่อยู่อาศัยในเขตพื้นที่อำเภอพานทองมีจำนวนที่อยู่อาศัย 14,524 หน่วย และมีปริมาณหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยทั้งหมด 3,168 หน่วย และอุปสงค์ของกลุ่มผู้ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร พบว่า เป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อและยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จากกลุ่มตัวอย่าง 421 คน กลุ่มอุปสงค์ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย สามารถแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม คือ มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยตัดสินใจซื้อทันที จำนวน 197 ตัวอย่าง คิดเป็นร้อยละ 46.8 และกลุ่มที่มีความต้องการซื้อ แต่อยู่ระหว่างการชะลอการตัดสินใจ จำนวน 221 ตัวอย่าง คิดเป็นร้อยละ 52.2 ทั้งนี้ โอกาสและความเป็นได้ที่อุปทานจะสอดคล้องกับอุปสงค์นั้น มีความเป็นไปได้ในด้านระดับราคาที่อยู่อาศัยมีความสอดคล้องกับระดับความสามารถกู้เพื่อที่อยู่อาศัย พบว่า เมื่อนำระดับรายได้ส่วนบุคคลของอุปสงค์ มาคำนวนความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงสุดมีความเป็นไปได้ในการครอบครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยในราคาตั้งแต่ต่ำกว่า 1,000,000 ไปจนถึง 5,000,000 บาท ด้านทำเลที่ตั้งของอุปทานที่อยู่อาศัยมีความสอดคล้องกับระยะเวลาการเดินทางไปทำงานของผู้ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม พบว่า กลุ่มอุปสงค์ส่วนใหญ่จะใช้ระยะเวลาเดินทางจากที่อยู่อาศัยปัจจุบันไปที่ทำงาน 15 - 20 นาที และมากกว่า 20 นาที ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 30 นาที ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในทุกทำเลที่ตั้งในเขตพื้นที่อำเภอพานทอง ด้านประเภทที่อยู่อาศัยมีความสอดคล้องกับจำนวนสมาชิกร่วมอยู่อาศัย พบว่า กลุ่มอุปสงค์โดยส่วนใหญ่จะมีสมาชิกร่วมอยู่อาศัย 1-3 คน มีความเป็นไปได้ในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภท อาคารชุด ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว และอาคารพานิชย์ อย่างไรก็ตามจะเห็นได้ว่าการมองเห็นถึงโอกาสในสภาวะวิกฤตการณ์ต่าง ๆ ยังคงเป็นหลักสำคัญในการปรับตัวและแก้ไขกับภาวะวิกฤตที่เกิดขึ้นได้ โดยผลการศึกษาดังกล่าวจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้