The Influence of Locational Factor on the Prices of Condominiums along the Mass Transit Line of the Western Bangkok
Article Sidebar
Main Article Content
Abstract
The spatial, locational, infrastructural factors, and public utilities influence the condominium pricing which varies according to locations. The purpose of this study was to investigate the influence of these factors on condominium development of 47 residential condominiums along the mass transit line in the western Bangkok area connected to the Bangkok main CBD to contribute as a part of the housing and urban planning knowledge. The study considered characteristics and distance of the condominium divided into 10 categories of the locational factors with 30 independent variables analyzed using multiple linear regression analysis statistical test with STEPWISE method. The results revealed that 8 locational factors variables influence the prices of condominiums ranked by priorities as follows: the distance from the main CBD, the sub CBD, medium-sized hospitals, train stations, super-regional commercial centers, universities, large-sized hospitals, and primary schools. In every increase of 1-meter in terms of distance from condominium to those locational factors, the prices of condominiums changed by -20.746, +14.569, +17.059, -18.916, +8.330, +11.883, -17.411, and -41.248 Thai baht per square meter, respectively. After using the results to predict the condominium prices in different levels using Weighted Overlay Technique, this study suggested suitable areas to develop condominiums of various price levels (with the percentages of the study area) as follows: Supper Luxury (0.19), Luxury (0.47), High (0.48), Upper (9.61), Main (38.37), Economy (36.90), and Super Economy (13.97), respectively. The results can be concluded that developers should consider all 8 locational factors above which negatively and positively affect the condominium prices in the western Bangkok area. This can help predict the potential areas of condominium sales for project development. Furthermore, the academic contribution of this study is in its application of Geographic Information System to create concrete guidelines which can help the city urban developers understand the influence of the locational factors on residential development in order to plan and develop the residential areas effectively.
Article Details
References
กฎกระทรวงให้บังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556. (2556, 16 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 130 ตอนที่ 41ก หน้า 1.
กฤติญา นิมมานรดี. (2556). ปัจจัยที่ส่งผลต่อการพัฒนาอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในกรุงเทพมหานคร. วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
กานต์ อัศวปานทิพย์. (2538). การประเมินราคาที่ดิน เพื่อโครงการที่อยู่อาศัย : กรณีศึกษา การประเมินราคาที่ดิน เพื่อโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร.(วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้ หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทภายในบริเวณฝั่งธนบุรีตรงข้ามบริเวณกรุงรัตนโกสินทร์ ในท้องที่แขวงบางยี่ขัน เขตบางพลัด แขวงอรุณอมรินทร์ แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย แขวงวัดอรุณ เขตบางกอกใหญ่ แขวงวัดกัลยาณ์ เขตธนบุรี และแขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2535. (2535). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 109 ตอนที่ 65.
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารบางชนิดหรือบางประเภทในท้องที่แขวงบางขุนศรี แขวงบ้านช่างหล่อ เขตบางกอกน้อย แขวงวัดอรุณ แขวงท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ และแขวงวัดกัลยาณ์ เขตวัดหิรัญรุจี แขวงบางยี่เรือ เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2539. (2539, 23 เมษายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 113 ตอนที่ 33ง หน้า 51.
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทบริเวณโดยรอบสะพานพระราม 8 ในท้องที่แขวงบางยี่ขัน เขตบางพลัด และแขวงอรุณอมรินทร์ แขวงศิริราช แขวงบ้านช่างหล่อ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2547. (2547, 3 มีนาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 121 ตอน พิเศษ 24ง.
โชติวุฒิ เหล่าไพโรจน์. (2555). ปัจจัยกำหนดราคาคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานคร. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
Think of living. (2563). ประเภท segment ของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบกับการรีวิวเจาะลึก. สืบค้นจาก https://thinkofliving.com/ข่าว/ประเภท-segment-ของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ-กับการรีวิวเจาะลึก-10724
นงลักษณ์ วิรัชชัย. (2553). ชุดวิชา 21701 การวิจัยหลักสูตรและการเรียนการสอน หน่วยที่ 10 สถิติวิเคราะห์เชิงปริมาณ: สถิติบรรยายและสถิติพาราเมตริก. กรุงเทพมหานคร: โรงพิมพ์มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช.
นิธิกร เชื้อเจ็ดตน. (2561). ผลกระทบของปัจจัยเชิงพื้นที่ต่อราคาคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
ปัญญาวัฒน์ จุฑามาศ. (2559). ปัจจัยที่ส่งผลต่อการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครตอนเหนือ. วารสารคณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยนอร์ทกรุงเทพ, 1-9.
พนิต ภู่จินดา. (2556). ความรู้พื้นฐานเกี่ยวกับระบบขนส่งมวลชน. กรุงเทพฯ: สำนักพิมพ์แห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
พิโรดม พิริยพฤทธิ์ (2560). ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งของโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มีผลต่อราคาขาย : กรณีศึกษาอาคารชุดพักอาศัยที่ตั้งในบริเวณตามเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสยามถึงสถานีแบริ่ง. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
พัลลพ กฤตยานวัช. (2548, มกราคม-มีนาคม). มูลค่าห้องชุดขึ้นอยู่กับปัจจัยใดบ้าง? วารสารนักประเมินราคาไทย, (19), 10-11.
ยุทธ ไกยวรรณ์. (2557). การวิเคราะห์สถิติหลายตัวแปรสำหรับงานวิจัย. (พิมพ์ครั้งที่ 2). กรุงเทพฯ: สำนักพิมพ์แห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
วิริญจ์ วชิรปรัชญา. (2557). แนวทางการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการกับการใช้งานของผู้พักอาศัยในอาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส : สถานีอ่อนนุช สถานีอารีย์ และสถานีกรุงธนบุรี. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
ศศิธร กลันทกสุวรรณ. (2560). ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมระดับหรู และระดับหรูพิเศษ ในเขตกรุงเทพมหานคร. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์. (2563). สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2562 และแนวโน้มปี 2563. สืบค้นจาก https://www.reic.or.th/Upload/สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์กทม-ปริมณฑลไตรมาส4ปี2562-และแนวโน้มปี2563_537_1583136179_70384.pdf
ศูนย์วิจัยภูมิสารสนเทศเพื่อประเทศไทย. (2563). การวิเคราะห์ข้อมูลในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS data analysis). สืบค้นจาก http://www.bangkokgis.com/modules.php?m=gis_foreveryone&gr=basic_gis&page=5
สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร. (2549). รายงานการประเมินผล กฎกระทรวงให้บังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549. สืบค้นจาก http://cpd.bangkok.go.th/file/admin/evaluateCom49.pdf
สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร. (2554). รายงานการกระจายตัวของสถานศึกษาทุกสังกัดในเขตกรุงเทพมหานคร ปีการศึกษา 2554. สืบค้นจาก http://cpd.bangkok.go.th:90/web2/strategy/DATA54/ED54.pdf
สำนักสิ่งแวดล้อม กรุงเทพมหานคร. (2544). สัดส่วนพื้นที่สวนสาธารณะต่อประชากรในแต่ละเขต กรุงเทพมหานคร ปี พ.ศ.2544. กรุงเทพมหานคร: [ม.ป.พ.].
Alonso, W. (1964). Location and land use: Towards a general theory of land rent. Cambridge, MA: Harvard University Press.
Chiara, Joseph de, & Koppelman, L. (1975). Urban planning and design criteria. New York: Van Nostrand Reinhold.
Freeman A. M. (1979). Hedonic prices, property values and measuring environmental benefits: A survey of the issues. Journal of Economics, 81(2), 154-171.
Mok, H., Chan, P., & Cho, Y. (1995, January). A hedonic price method for private properties in Hong Kong. The Journal of Real Estate Financial and Economics, 10(1), 7-48.
Ratcliff, R. U. (1961). Real estate analysis. New York: McGraw-Hill.
Ridker, R. G., & Henning, J. A. (1967, May). The determinants of residential property values with special reference to air pollution. The Review of Economics and Statistics, 49(2), 246-257.
Ryan, Sherry. (1999). Property values and transportation facilities: Finding the transportation-land use connection. Journal of Planning Literature, 13(4) (1999), 412-427.
Shimizu, Chihiro, Takatsuji, H., Ono, H., & Nishimura, K. G. (2010). Structural and temporal changes in the housing market and hedonic housing price indices: A case of the previously owned condominium market in Tokyo metropolitan area. International Journal of Housing Market and Analysis, 3(3), 51-368.
UDDC. (2013). Good walk score database. Retrieved from fttps://urbandata.theurbanis.com/opendata/gw
Wofford, L. E., & Terrence, M. C. (1992). Real estate. Hoboken, NJ: John Wiley & Sons.