อิทธิพลของปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งต่อราคาขายอาคารชุดพักอาศัย ตามแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตก
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
ปัจจัยทำเลที่ตั้ง สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และสิ่งอำนวยความสะดวกของเมือง มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาขายของโครงการอาคารชุดพักอาศัย ซึ่งแตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ การศึกษาครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาอิทธิพลดังกล่าว เพื่อเป็นประโยชน์ในการวางแผนพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย การพัฒนาเมือง และองค์ความรู้ในการศึกษาอิทธิพลเชิงพื้นที่ของสาธารณูปโภค สาธารณูปการของเมืองต่อการพัฒนาโครงการอาคารชุดจำนวน 47 โครงการในพื้นที่กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตกตามแนวรถไฟฟ้าที่ต่อเนื่องจากศูนย์กลางย่านธุรกิจหลักของกรุงเทพมหานคร ซึ่งสามารถศึกษาได้โดยใช้ระยะห่าง และค่าคุณลักษณะของสาธารณูปโภค สาธารณูปการ จำแนกเป็นตัวแปรอิสระ 10 หมวดหมู่ จำนวน 30 ตัวแปร โดยกำหนดที่ตั้ง และวัดระยะห่างโดยใช้ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ จากนั้นจึงนำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงเส้นพหุด้วยวิธี STEPWISE พบว่าปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งที่มีอิทธิพลต่อราคาขายอาคารชุดมี 8 ปัจจัย เรียงตามอิทธิพลดังนี้ ระยะห่างจากศูนย์กลางธุรกิจหลัก ศูนย์กลางธุรกิจรอง โรงพยาบาลขนาดกลาง สถานีรถไฟฟ้า ศูนย์การค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ มหาวิทยาลัย โรงพยาบาลขนาดใหญ่ และโรงเรียนประถมศึกษา ตามลำดับ โดยระยะห่างจากอาคารชุดพักอาศัยที่เพิ่มขึ้นทุก 1 เมตรของปัจจัยดังกล่าวส่งอิทธิพลต่อราคาขายอาคารชุดให้เปลี่ยนไป -20.746, +14.569, +17.059, -18.916, +8.330, +11.883, -17.411, -41.248 บาท ตามลำดับ เมื่อนำผลการศึกษานี้มารวมกันทำนายราคาขายอาคารชุดในระดับราคาต่าง ๆ โดยสร้างเป็นแผนที่แบบจำลองราคาขายอาคารชุดด้วยวิธี Weighted Overlay Technique พบว่าสามารถเสนอแนะพื้นที่เหมาะสมในการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยในสำหรับราคาต่าง ๆ (ร้อยละของสัดส่วนในพื้นที่ศึกษา) ได้ดังนี้ ระดับ Super Luxury (0.19) ระดับ Luxury (0.47) ระดับ High (0.48) ระดับ Upper (9.61) ระดับ Main (38.37) ระดับ Economy (36.90) และระดับ Super Economy (13.97) ตามลำดับ จากผลการศึกษาสามารถสรุปได้ว่า ผู้พัฒนาโครงการอาคารชุด ควรคำนึงถึงปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งทั้ง 8 ปัจจัยข้างต้นเนื่องจากส่งอิทธิพลทั้งเชิงบวก และเชิงลบต่อราคาขายอาคารชุดพักอาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตก โดยอิทธิพลต่อราคาเหล่านี้สามารถร่วมกันทำนายหาพื้นที่ศักยภาพของราคาขายอาคารชุดในระดับราคาต่าง ๆ เพื่อเป็นแนวทางการวางแผนพัฒนาโครงการ อีกทั้งการศึกษานี้ยังมีประโยชน์ในเชิงวิชาการ ในการประยุกต์ใช้ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์เพื่อมาช่วยในการศึกษาด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยมาแสดงผลให้เป็นรูปธรรม และการศึกษาครั้งนี้ยังช่วยให้ผู้พัฒนาเมืองสามารถเข้าใจถึงอิทธิพลของปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อวางแผนพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพต่อไป
Article Details
เอกสารอ้างอิง
กฎกระทรวงให้บังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556. (2556, 16 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 130 ตอนที่ 41ก หน้า 1.
กฤติญา นิมมานรดี. (2556). ปัจจัยที่ส่งผลต่อการพัฒนาอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในกรุงเทพมหานคร. วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
กานต์ อัศวปานทิพย์. (2538). การประเมินราคาที่ดิน เพื่อโครงการที่อยู่อาศัย : กรณีศึกษา การประเมินราคาที่ดิน เพื่อโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร.(วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้ หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทภายในบริเวณฝั่งธนบุรีตรงข้ามบริเวณกรุงรัตนโกสินทร์ ในท้องที่แขวงบางยี่ขัน เขตบางพลัด แขวงอรุณอมรินทร์ แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย แขวงวัดอรุณ เขตบางกอกใหญ่ แขวงวัดกัลยาณ์ เขตธนบุรี และแขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2535. (2535). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 109 ตอนที่ 65.
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารบางชนิดหรือบางประเภทในท้องที่แขวงบางขุนศรี แขวงบ้านช่างหล่อ เขตบางกอกน้อย แขวงวัดอรุณ แขวงท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ และแขวงวัดกัลยาณ์ เขตวัดหิรัญรุจี แขวงบางยี่เรือ เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2539. (2539, 23 เมษายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 113 ตอนที่ 33ง หน้า 51.
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทบริเวณโดยรอบสะพานพระราม 8 ในท้องที่แขวงบางยี่ขัน เขตบางพลัด และแขวงอรุณอมรินทร์ แขวงศิริราช แขวงบ้านช่างหล่อ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2547. (2547, 3 มีนาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 121 ตอน พิเศษ 24ง.
โชติวุฒิ เหล่าไพโรจน์. (2555). ปัจจัยกำหนดราคาคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานคร. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
Think of living. (2563). ประเภท segment ของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบกับการรีวิวเจาะลึก. สืบค้นจาก https://thinkofliving.com/ข่าว/ประเภท-segment-ของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ-กับการรีวิวเจาะลึก-10724
นงลักษณ์ วิรัชชัย. (2553). ชุดวิชา 21701 การวิจัยหลักสูตรและการเรียนการสอน หน่วยที่ 10 สถิติวิเคราะห์เชิงปริมาณ: สถิติบรรยายและสถิติพาราเมตริก. กรุงเทพมหานคร: โรงพิมพ์มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช.
นิธิกร เชื้อเจ็ดตน. (2561). ผลกระทบของปัจจัยเชิงพื้นที่ต่อราคาคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
ปัญญาวัฒน์ จุฑามาศ. (2559). ปัจจัยที่ส่งผลต่อการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครตอนเหนือ. วารสารคณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยนอร์ทกรุงเทพ, 1-9.
พนิต ภู่จินดา. (2556). ความรู้พื้นฐานเกี่ยวกับระบบขนส่งมวลชน. กรุงเทพฯ: สำนักพิมพ์แห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
พิโรดม พิริยพฤทธิ์ (2560). ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งของโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มีผลต่อราคาขาย : กรณีศึกษาอาคารชุดพักอาศัยที่ตั้งในบริเวณตามเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสยามถึงสถานีแบริ่ง. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
พัลลพ กฤตยานวัช. (2548, มกราคม-มีนาคม). มูลค่าห้องชุดขึ้นอยู่กับปัจจัยใดบ้าง? วารสารนักประเมินราคาไทย, (19), 10-11.
ยุทธ ไกยวรรณ์. (2557). การวิเคราะห์สถิติหลายตัวแปรสำหรับงานวิจัย. (พิมพ์ครั้งที่ 2). กรุงเทพฯ: สำนักพิมพ์แห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
วิริญจ์ วชิรปรัชญา. (2557). แนวทางการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการกับการใช้งานของผู้พักอาศัยในอาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส : สถานีอ่อนนุช สถานีอารีย์ และสถานีกรุงธนบุรี. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
ศศิธร กลันทกสุวรรณ. (2560). ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมระดับหรู และระดับหรูพิเศษ ในเขตกรุงเทพมหานคร. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์. (2563). สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2562 และแนวโน้มปี 2563. สืบค้นจาก https://www.reic.or.th/Upload/สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์กทม-ปริมณฑลไตรมาส4ปี2562-และแนวโน้มปี2563_537_1583136179_70384.pdf
ศูนย์วิจัยภูมิสารสนเทศเพื่อประเทศไทย. (2563). การวิเคราะห์ข้อมูลในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS data analysis). สืบค้นจาก http://www.bangkokgis.com/modules.php?m=gis_foreveryone&gr=basic_gis&page=5
สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร. (2549). รายงานการประเมินผล กฎกระทรวงให้บังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549. สืบค้นจาก http://cpd.bangkok.go.th/file/admin/evaluateCom49.pdf
สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร. (2554). รายงานการกระจายตัวของสถานศึกษาทุกสังกัดในเขตกรุงเทพมหานคร ปีการศึกษา 2554. สืบค้นจาก http://cpd.bangkok.go.th:90/web2/strategy/DATA54/ED54.pdf
สำนักสิ่งแวดล้อม กรุงเทพมหานคร. (2544). สัดส่วนพื้นที่สวนสาธารณะต่อประชากรในแต่ละเขต กรุงเทพมหานคร ปี พ.ศ.2544. กรุงเทพมหานคร: [ม.ป.พ.].
Alonso, W. (1964). Location and land use: Towards a general theory of land rent. Cambridge, MA: Harvard University Press.
Chiara, Joseph de, & Koppelman, L. (1975). Urban planning and design criteria. New York: Van Nostrand Reinhold.
Freeman A. M. (1979). Hedonic prices, property values and measuring environmental benefits: A survey of the issues. Journal of Economics, 81(2), 154-171.
Mok, H., Chan, P., & Cho, Y. (1995, January). A hedonic price method for private properties in Hong Kong. The Journal of Real Estate Financial and Economics, 10(1), 7-48.
Ratcliff, R. U. (1961). Real estate analysis. New York: McGraw-Hill.
Ridker, R. G., & Henning, J. A. (1967, May). The determinants of residential property values with special reference to air pollution. The Review of Economics and Statistics, 49(2), 246-257.
Ryan, Sherry. (1999). Property values and transportation facilities: Finding the transportation-land use connection. Journal of Planning Literature, 13(4) (1999), 412-427.
Shimizu, Chihiro, Takatsuji, H., Ono, H., & Nishimura, K. G. (2010). Structural and temporal changes in the housing market and hedonic housing price indices: A case of the previously owned condominium market in Tokyo metropolitan area. International Journal of Housing Market and Analysis, 3(3), 51-368.
UDDC. (2013). Good walk score database. Retrieved from fttps://urbandata.theurbanis.com/opendata/gw
Wofford, L. E., & Terrence, M. C. (1992). Real estate. Hoboken, NJ: John Wiley & Sons.
