รูปแบบการปรับปรุงทางกายภาพของทรัพย์สินรอการขายประเภทบ้านเดี่ยว ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด(มหาชน)

บทคัดย่อ

จากการเติบโตแบบก้าวกระโดดของปริมาณทรัพย์สินรอการขายซึ่งเป็นผลมาจากช่วงวิกฤตเศรษฐกิจใน พ.ศ. 2540 ทำให้เกิดการจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์เพื่อเข้าบริหารหนี้เสียจากสถาบันการเงิน โดยภาพรวมทรัพย์สินรอการขายของไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ พ.ศ. 2555 และหลังจาก พ.ศ. 2559 เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแบบชะลอตัวลง

บทความนี้มีประเด็นคำถามในงานวิจัยคือ ปัจจัยทางกายภาพด้านใดที่มีความสำคัญและส่งผลต่อการจำหน่ายทรัพย์สินรอการขายประเภทที่อยู่อาศัย โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษารูปแบบการปรับปรุงทางกายภาพของสินทรัพย์ดังกล่าว พร้อมศึกษาแนวทางและนโยบายการจัดการทรัพย์สินรอการขายของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ บสก. ซึ่งการวิจัยครั้งนี้ได้มีการเก็บข้อมูลโดยการสืบค้นจากข้อมูลเอกสารแนวคิดทฤษฎี และงานวิจัยที่เกี่ยวข้องกับบ้านมือสองประเภททรัพย์สินรอการขาย และศึกษาจากฐานข้อมูลอนุกรมเวลาเป็นข้อมูลการซื้อขายสินทรัพย์ของบสก. โดยตรง ซึ่งข้อมูลที่นำมาวิเคราะห์อยู่ในช่วง พ.ศ. 2541-2562 รวมระยะเวลา 21 ปี และการสำรวจทรัพย์สินรอการขายในปัจจุบัน เพื่อนำข้อมูลดังกล่าวไปสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญและผู้บริหาร ถึงแนวทางการบริหารจัดการสินทรัพย์ จากนั้นจึงวิเคราะห์ มุมมองสอดคล้อง เพื่อทราบถึงปัจจัยทางกายภาพด้านที่ส่งผลสำคัญต่อการจำหน่ายสินทรัพย์ดังกล่าวของบสก.

ผลการศึกษาพบว่าบสก. มีสินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยทั้งหมด 9,136 รายการ มูลค่า 16,008 ล้านบาท กระจุกตัวอยู่ที่กรุงเทพฯ มากที่สุดมี 3,592 รายการ มูลค่า 7,770 ล้านบาท ร้อยละ 48 โดยบ้านเดี่ยวเป็นทรัพย์ที่มีเหลือขายมากที่สุดรวม 735 รายการ มูลค่ารวม 3,874 ล้านบาท ร้อยละ 49 เมื่อจำแนกสินทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ของบสก. พบว่าทรัพย์ราคา 5-10 ล้านบาทเหลือขายมากที่สุดมี 221 รายการ ร้อยละ 30 ของสินทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว จากการวิเคราะห์พบว่าระยะเวลาการถือครองบ้านของบสก. เฉลี่ยอยู่ที่ 3.2 ปี ส่วนระยะเวลาการถือครองบ้านหลังนำมาปรับปรุงนั้นอยู่ที่ 2.1 ปี ลดลงจากค่าเฉลี่ยร้อยละ 34 โดยก่อนนำมาปรับปรุงทรัพย์ดังกล่าวจะเป็นทรัพย์ที่คงค้างอยู่เป็นเวลานานและยังไม่ได้รับการสนใจ แต่เมื่อนำทรัพย์มาพัฒนาก็สามารถจำหน่ายได้รวดเร็วขึ้น โดยบ้านที่จำหน่ายออกได้เร็วกว่าค่าเฉลี่ยมากที่สุด คือบ้านที่มุ่งเน้นการปรับปรุงรูปลักษณ์ คือความสะอาดและทาสีภายนอกใหม่ ส่วนบ้านที่จำหน่ายออกได้ล่าช้ากว่าค่าเฉลี่ย คือบ้านที่ปรับปรุงใหม่และทาสีใหม่ทั้งหลังมีสภาพพร้อมอยู่แต่ก็มีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้จำหน่ายยาก