กระบวนการเตรียมการจัดการอาคารชุดพักอาศัยแนวสูง : กรณีศึกษา 5 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

บทคัดย่อ

บทความนี้รายงานผลจากการศึกษากระบวนการเตรียมการจัดการอาคารชุดพักอาศัยแนวสูงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 5 แห่ง โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษากระบวนการเตรียมการจัดการเปิดใช้งานอาคารชุดพักอาศัยแนวสูง ซึ่งเป็นการดำเนินการในช่วงเวลาต่อจากขั้นตอนการก่อสร้างแล้วเสร็จจนถึงก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรกและให้ผู้ใช้อาคารเข้าพักอาศัยได้ของบริษัทผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย โดยดำเนินการศึกษาในเชิงประจักษ์ สำรวจโครงการและสัมภาษณ์ผู้บริหาร ผู้ปฏิบัติงาน และผู้ที่เกี่ยวข้องในกระบวนการเตรียมการจัดการอาคารของโครงการกรณีศึกษา 5 กรณีศึกษา ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลโดยใช้เครื่องมือ แผนผังการไหลในกระบวนการ แผนภูมิแกนท์ แผนผังการวิเคราะห์ข้อมูล สรุปและอภิปรายผลการศึกษา ผลการศึกษานี้จะช่วยให้ผู้ที่ทำงานด้านบริหารทรัพยากรกายภาพสามารถทราบถึงกระบวนการทำงานเพื่อนำไปใช้วางแผนและบริหารจัดการงานเปิดใช้อาคารชุดพักอาศัยได้

ผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่า ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรกของโครงการจะเริ่มมีการเตรียมการจัดการอาคารก่อนเปิดใช้อาคารชุดพักอาศัย แบ่งการดำเนินงานเป็น 3 ขั้นตอน ดังนี้ ขั้นตอนที่ 1 การจัดเตรียมข้อมูลโครงการประมาณ 2-3 เดือน ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก มีการประชุม Kick off Post Construction เพื่อแจ้งแผนงาน กำหนดการโอน และเป้าหมายเพื่อให้นำไปวางแผนงานเตรียมความพร้อมการโอนและการเข้าพักอาศัย ขั้นตอนที่ 2 การวางแผนและการจัดการ (Project planning & management) ประมาณเดือนที่ 2 ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก มีกิจกรรมที่ต้องดำเนินการ ได้แก่ 1) เข้าสำรวจโครงการ 2) การเสนอราคาบริหารอาคาร 3) สรรหาเจ้าหน้าที่ฝ่ายอาคาร 4) สรรหาบริษัทแม่บ้านและรปภ. 5) การจัดทำแผนบริหารอาคาร ขั้นตอนที่ 3 การปฏิบัติการอาคาร ประมาณ 1 เดือน ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก มีกิจกรรมที่ต้องดำเนินการ ได้แก่ 1) ฝ่ายจัดการอาคารเริ่มงาน 2) บริษัทแม่บ้านและบริษัท รปภ. เริ่มงาน 3) เตรียมความพร้อมด้านการบริหารอาคาร 4) เตรียมความพร้อมด้านงานระบบวิศวกรรม 5) เตรียมอุปกรณ์และเครื่องใช้สำนักงาน 6) จัดทำแผนรับมอบงานและรับมอบพื้นที่ส่วนกลาง 7) จัดเตรียมเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด 8) จัดทำระเบียบการเข้าพักอาศัย และ 9) เตรียมกล่องโอน นอกจากนี้ผลการศึกษายังเผยให้เห็นถึงปัญหาและอุปสรรคและผลกระทบที่เกิดขึ้น ได้แก่ 1) การจัดกำลังพล 2) ปัญหาจากงานก่อสร้างไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์ 3) Facility ไม่พร้อมใช้งานได้จริง 4) กำหนดการย้ายเข้าพักอาศัยเปลี่ยนแปลง เปิดใช้อาคารให้เข้าพักอาศัยก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จ และ 5) งานสุขาภิบาลและระบบหลักไม่พร้อมใช้งาน