กลยุทธ์การสร้างความได้เปรียบโดยการพัฒนาโครงการสำนักงานพร้อมพื้นที่ค้าปลีก ที่ผ่านเกณฑ์มาตรฐานทั้ง LEED BD+C และ WELL Core & Shell ในเขตกรุงเทพมหานคร
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
รายงาน The Global Risks Report ค.ศ. 2025 ระบุว่า ครึ่งหนึ่งของ 10 ความเสี่ยงสำคัญใน 10 ปีข้างหน้าเกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม สะท้อนถึงความจำเป็นในการนำเกณฑ์อาคารเขียวและสุขภาวะ เช่น LEED และ WELL มาใช้ในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อส่งเสริมสุขภาวะและความยั่งยืน งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อความสำเร็จในการพัฒนาโครงการสำนักงานพร้อมพื้นที่ค้าปลีกตามเกณฑ์ LEED BD+C และ WELL Core & Shell วิเคราะห์กลยุทธ์สร้างความได้เปรียบเชิงการแข่งขันและเสนอแนะแนวทาง การพัฒนา โดยใช้การสำรวจเชิงลึก แบบสัมภาษณ์เชิงโครงสร้าง และเทคนิคเดลฟาย (Delphi technique) เพื่อวิเคราะห์ข้อมูลเชิงคุณภาพ
ผลจากการวิจัยพบว่า ปัจจัยหลักของเกณฑ์ทั้ง LEED และ WELL มีผลต่อความสามารถในการแข่งขันของโครงการสำนักงานพร้อมพื้นที่ค้าปลีกโดยเกณฑ์ LEED ปัจจัยสำคัญสูงสุด ได้แก่ กระบวนการเชิงบูรณาการ (IP) รองลงมาคือ คุณภาพสิ่งแวดล้อมภายในอาคาร (EQ) และพลังงานและบรรยากาศ (EA) ส่วนเกณฑ์ WELL ปัจจัยสำคัญ ได้แก่ หมวดความสบาย (comfort) หมวดอากาศ (air) และหมวดน้ำ (water) ตามลำดับ ซึ่งส่งผลต่อความคุ้มค่าในการลงทุนของโครงการ นอกจากนี้ ผลตอบแทนโครงการที่สูงกว่า เช่น อัตราค่าเช่า รองลงมา คือการยอมรับต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นและภาพลักษณ์องค์กรเป็นส่วนในการตัดสินใจลงทุน ต้นทุนการก่อสร้างเฉลี่ยของโครงการที่ผ่านเกณฑ์ทั้งสองสูงกว่าอาคารทั่วไปประมาณร้อยละ 3–10 ของอาคารสำนักงานพร้อมพื้นที่ค้าปลีกขนาดพื้นที่ 98,244–125,519 ตารางเมตร อีกทั้งในส่วนค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่าสำนักงานทั่วไปประมาณร้อยละ 23 ชี้ให้เห็นถึงความสามารถสร้างความได้เปรียบเชิงเศรษฐศาสตร์ ส่วนอัตราการเช่าขึ้นอยู่กับทำเลและการบริหารจัดการ ด้านการตลาดและประโยชน์ต่อผู้ใช้อาคารพบว่า โครงการที่ผ่านเกณฑ์ทั้งสองสามารถเสริมความน่าเชื่อถือ สร้างความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์ ดึงดูดผู้เช่ารายใหญ่ เพิ่มมูลค่าอาคาร แม้ว่าต้นทุนและค่าเช่าที่สูงอาจจำกัดกลุ่มผู้เช่าบางราย แต่แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมและนโยบายภาครัฐที่สนับสนุนการพัฒนาอาคารยั่งยืนส่งผลให้เกณฑ์อาคารเขียวและสุขภาวะ กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความแตกต่างเชิงคุณค่าและเพิ่มศักยภาพการแข่งขันของโครงการในระยะยาว
Article Details
เอกสารอ้างอิง
COMPASS, K. (2566, 24 มกราคม). ธุรกิจสำนักงานให้เช่า ปี 2566–2567 : Green office ยังคงโดดเด่น ตอบโจทย์ผู้เช่ารักษ์โลก. Money & Banking. https://moneyandbanking.co.th/2023/20752/?utm_source=chatgpt.com
ปรเวศ ถาวรประเสริฐ. (2558). การศึกษาความเป็นไปได้การลงทุนอาคารเขียวตามเกณฑ์ประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทย [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์]. TU Digital Collections. https://digital.library.tu.ac.th/tu_dc/frontend/Info/item/dc:91372
พรรณวดี มงคลเจริญ. (2556). ประโยชน์เชิงธุรกิจในการพัฒนาอาคารสำนักงานที่เป็นอาคารเขียว [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD). https://digital.car.chula.ac.th/chulaetd/71931
สราวุธ คูหาเรืองรอง และกวิน ตันติเสวี. (2567, 29–31 พฤษภาคม). การศึกษาเชิงเปรียบเทียบการดำเนินการเพื่อขอการรับรองมาตรฐานอาคาร LEED และ WELL กรณีศึกษาอาคารขนาดใหญ่พิเศษ. ในการประชุมวิชาการวิศวกรรมโยธาแห่งชาติ ครั้งที่ 29 (หน้า 1–8). ศูนย์ประชุมนานาชาติดิเอ็มเพรส จังหวัดเชียงใหม่.
Cole, R. J. (2012). Regenerative design and development: Current theory and practice. Building Research & Information, 40(1), 1–6. https://doi.org/10.1080/09613218.2012.617516
Elsner, M., Atkinson, G., & Zahidi, S. (2025). The global risks report 2025. https://www.weforum.org/publications/global-risks-report-2025/
Green Building Consulting & Engineer. (n.d.a). LEED by the numbers: State of the projects. https://www.greendesignconsulting.com/single-post/leed-by-the-numbers-state-of-the-projects
Green Building Consulting & Engineer. (n.d.b). WELL by the numbers: State of the projects. https://www.greendesignconsulting.com/single-post/well-by-the-numbers-state-of-the-projects?utm_source=chatgpt.com
Esty, D. C., & Simmons, P. J. (2011). The green to gold business playbook: How to implement sustainability practices for bottom-line results in every business function. Wiley.
Fuerst, F., & McAllister, P. (2009, April 3). New evidence on the green building rent and price premium [Paper presentation]. The Annual Meeting of the American Real Estate Society.Monterey, CA. https://centaur.reading.ac.uk/19816/1/0709.pdf
Galloway, C. (2024). Emerging trends in real estate® Asia Pacific 2025. Urban Land Institute. https://knowledge.uli.org/-/media/files/emerging-trends/2025/uli-et_asia-pacific_2025_5dec.pdf
Hill, C. W. L., & Jones, G. R. (2012). Strategic management: An integrated approach (10th ed.) Cengage Learning.
Kats, G., Alevantis, L., & Mills, E. (2003). The costs and financial benefits of green buildings. https://library.uniteddiversity.coop/Ecological_Building/Costs_and_Financial_Benefits_of_Green_Buildings.pdf
Kibert, C. J. (2007). Sustainable construction: Green building design and delivery (2nd ed.) Wiley.
Ministry of Energy. Energy Policy and Planning Office. (2011). Thailand 20-year energy efficiency development plan (2011-2030). https://policy.asiapacificenergy.org/node/2460?utm_source=chatgpt.com
Miraj, P., Berawi, M. A., & Utami, S. R. (2021). Economic feasibility of green office building: Combining life cycle cost analysis and cost-benefit evaluation. Building Research & Information, 49(6), 624–638. https://doi.org/10.1080/09613218.2021.1896354
Nosratabadi, S., Mosavi, A., Shamshirband, S., Zavadskas, E. K., Rakotonirainy, A., & Chau, K. W. (2019). Sustainable business models: A review. Sustainability, 11(6), 1663. https://doi.org/10.3390/su11061663
Reed, G. R., & Gordon, E. B. (2000). Integrated design and building process: What research and practice have taught us. Building Research & Information, 28(5), 325–337. https://doi.org/10.1080/096132100418483
Uğur, L. O., & Leblebici, N. (2018). An examination of the LEED green building certification system in terms of construction costs. Renewable and Sustainable Energy Reviews, 81, 1476–1483. https://doi.org/10.1016/j.rser.2017.05.210
U.S. Green Building Council. (2024). LEED v4: Reference guide for building design and construction. https://www.usgbc.org/guide/bdc
WSP. (2019). Green building strategies: Cost analysis; City of Alexandria-Final technical report. https://media.alexandriava.gov/docs-archives/planning/info/wspfinaltechnicalreport030819.pdf
