การตัดสินใจของผู้ประกอบการในการเข้าร่วมมาตรการส่งเสริมการลงทุน กิจการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยประเภทอาคารชุด (คอนโดบีโอไอ) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระหว่าง พ.ศ. 2563–2567

บทคัดย่อ

การส่งเสริมให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย จำเป็นต้องมีมาตรการส่งเสริมลดภาษีผู้ประกอบการในโครงการคอนโดบีโอไอ การวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการตัดสินใจของผู้ประกอบการในการเข้าร่วมมาตรการโครงการคอนโดบีโอไอ โดยมุ่งวิเคราะห์ลักษณะโครงการ ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจ ข้อดี ข้อจำกัด และผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการ กลุ่มตัวอย่างคือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 4 แห่ง ทั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดหลักทรัพย์ ได้แก่ บมจ. เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ. แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ บ. ไดมอนด์ รัชดา เฮ้าสซิ่ง และบ. แพรกษา แลนด์

ผลการศึกษาพบว่า 1) คอนโดบีโอไอมีลักษณะเฉพาะในรูปแบบคอนโดฯ แนวราบ (low-rise) ระหว่าง 200–500 หน่วย ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ หรือปริมณฑล ลักษณะดังกล่าวสะท้อนความสัมพันธ์ระหว่างทั้งทำเลที่ตั้ง ต้นทุน ขนาดโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก ส่งผลให้รูปแบบโครงการมุ่งเน้นตลาดที่อยู่อาศัยจริงในเขตชานเมืองใกล้แหล่งงาน แสดงให้เห็นว่า นโยบาย มีอิทธิพลต่อรูปแบบอุปทานอย่างชัดเจน 2) แนวทางในการพัฒนาโครงการคอนโดบีโอไอ พบว่า กลุ่มบริษัทในตลาดหลักทรัพย์     ใช้มาตรการบีโอไอเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ระยะยาว และสามารถดำเนินโครงการได้อย่างต่อเนื่อง ขณะที่กลุ่มบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์เข้าร่วมเป็นรายโครงการตามภาวะตลาด แต่ทุกบริษัทมีแรงจูงใจหลักจากสิทธิประโยชน์ทางภาษี และมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยอยู่เดิมจึงสามารถได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้น สะท้อนว่าปัจจัยภายในองค์กรและโครงสร้างทุนมีผลต่อการเข้าร่วม 3) คอนโดบีโอไอ มีข้อดีในการลดต้นทุนภาษีและเพิ่มโอกาสแข่งขัน แต่ยังมีข้อจำกัดสำคัญของเกณฑ์และความไม่แน่นอนของกรอบเวลาการปรับปรุงนโยบาย ซึ่งอาจเพิ่มความเสี่ยงต่อการวางแผนและอาจส่งผลต่อการตัดสินใจเข้าร่วม

มาตรการบีโอไอ มีบทบาทสำคัญในการส่งเสริมให้ภาคเอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่จ่ายได้ ซึ่งช่วยลดต้นทุนภาษีให้บริษัทที่เข้าร่วมและสามารถนำส่วนลดต้นทุนดังกล่าวไปใช้เป็นส่วนลดทางการตลาด ทั้งนี้ บริษัทที่จะได้รับประโยชน์มักต้องมีการวางแผนผลิตที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและใช้เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์บริษัทในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การศึกษานี้มุ่งเน้นมุมมองของผู้ประกอบการเป็นหลัก ดังนั้นงานวิจัยในอนาคตควรขยายไปสู่มิติของผู้ซื้อผ่านโครงการคอนโดบีโอไอ