Factors Influencing Value of Reserved Land in Land Readjustment Projects in Thailand: A Hedonic Price Model Analysis
Article Sidebar
Main Article Content
Abstract
Land readjustment for area development is a crucial mechanism for urban infrastructure development, offering an alternative to land expropriation. The Land Readjustment Bureau under the Department of Public Works and Town & Country Planning has designated reserved land as the primary source of revenue to contribute to the expenses of land readjustment projects. However, the pricing of reserved land often lacks empirical evidence to systematically explain the determinants of land value at the individual plot level. This article is aimed to analyze the factors influencing the actual transaction prices of reserved land in land readjustment projects in Thailand, employing the Hedonic Price Model. The study drew on transaction data (as of March 2026) from 37 reserved land plots across 10 projects in 10 provinces. The results indicate that the model can explain 32.6 percent of the variation in land prices (Adjusted R² = 0.326), with a statististical significance level of 0.001. The findings reveal that road frontage width, location within development-supportive zoning, and local market potential are the influential determinants of reserved land transaction prices. The model accuracy assessment further shows that the predicted prices differ from actual transaction prices by an average of approximately 967–1,238 THB per square meter, which is considered an acceptable and reliable level of accuracy for high-value and inherently volatile assets such as land. These results suggest that land value is not driven solely by physical characteristics, but rather by a combination of infrastructure accessibility, planning regulations, and prevailing market conditions. The study highlights that these insights can strengthen financial management practices and enhance the effectiveness of land readjustment projects in the future.
Article Details
References
กรมโยธาธิการและผังเมือง. (2557). คู่มือการออกแบบจัดรูปแปลงที่ดิน (Manual for Replotting Design). กรุงเทพฯ: สำนักจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ กรมโยธาธิการและผังเมือง.
ฐาปนา เดชะเสฏฐดี. (2561). ความสัมพันธ์ระหว่างระยะทางจากศูนย์กลางธุรกิจรอบนอกกับราคาขายคอนโดมิเนียม กรณีศึกษา คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (สถานีสุขุมวิท-สถานีบางซื่อ) และรถไฟฟ้าสายสีม่วง (สถานีคลองบางไผ่-สถานีเตาปูน) (การค้นคว้าอิสระปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
ณัฐพล วงศ์เป็ง. (2560). การจัดรูปที่ดินเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมือง: ศึกษาเปรียบเทียบประเทศไทย ญี่ปุ่น และประเทศเนเธอร์แลนด์ (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
นิกร น้อยพรม. (2566). ที่ดินกับการตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้ง. วารสารวิจัยและพัฒนา มหาวิทยาลัยราชภัฏเลย, 18(64), 1–8.
ธนพล วัฒนพันธุ์. (2564). ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่ดินเปล่าของลูกค้าบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในจังหวัดเชียงใหม่. บทความวิชาการ, วิชาเอกการบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยรามคำแหง.
วรรณศิลป์ พีรพันธุ์. (2549). การวิเคราะห์ศักยภาพในการพัฒนาของพื้นที่: Potential Surface Analysis. สืบค้นจาก http://pioneer.chula.ac.th/~pwannasi/psa.pdf
วาสนา ดวงดี. (2562). ความสัมพันธ์ของปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าตลาดที่ดินเปล่า (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
อมรภัค รักษาศรี. (2563). ปัจจัยที่มีผลต่อการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร (การค้นคว้าอิสระปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช).
อลงกรณ อรุณโชติ. (2560). การศึกษารูปแบบการดำเนินการโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ให้ประสบความสำเร็จ: กรณีศึกษาโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่จังหวัดสุพรรณบุรี และจังหวัดจันทบุรี (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
Alonso, W. (1964). Location and land use: Toward a general theory of land rent. Harvard University Press.
Lancaster, K. J. (1966). A New Approach to Consumer Theory. Journal of Political Economy, 74(2), 132–157.
Nguyen, T. P., Poudyal, S., & Borthwick, F. (2020). Determinants of apartment price in Ho Chi Minh City, Vietnam: A hedonic pricing approach. Housing Studies, 35(5), 849–872.
UN-Habitat. (2016). World Cities Report 2016: Urbanization and Development - Emerging Futures. Nairobi, Kenya: UN-Habitat
Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55.
Xiao, J., Wang, Q., Li, J., & Zhang, D. (2017). A hedonic model analysis of housing prices in Beijing. International Journal of Housing Markets and Analysis, 10(5), 724–740.
