ผลของทำเลที่ตั้งของแปลงขายภายในโครงการต่อการกำหนด ราคาขายทาวน์เฮ้าส์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

บทคัดย่อ

          จากแนวโน้มในการพัฒนาโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยข้อมูลในปีพ.ศ. 2561 มีการขยายตัวโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์มากถึง 55,812 แปลง หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.72 จากปีก่อน ทำให้เกิดการแข่งกันของผู้ประกอบการเพิ่มมากขึ้น เมื่อศึกษางานวิจัยถึงปัจจัยที่ผู้บริโภคเลือกซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อผู้บริโภคส่วนใหญ่ คือ ราคา ทำให้ปัจจัยด้านราคาถูกนำมาใช้เป็นหนึ่งในกลยุทธ์ในการดึงดูดผู้บริโภค ดังนั้นการกำหนดราคาขายและวิเคราะห์ถึงปัจจัยด้านตำแหน่งที่ตั้งของแปลงขายภายในโครงการที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาทั้งในด้านบวกและด้านลบจึงเป็นเรื่องที่น่าสนใจศึกษา กลุ่มตัวอย่างที่นำมาศึกษาในครั้งนี้เป็นโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน 15 โครงการ จำนวน 4,541 แปลง จากผู้ประกอบการจำนวน 3 ราย โดยทำการศึกษา 5 กลุ่มปัจจัย 27 ตัวแปร ประกอบด้วยปัจจัยด้านตำแหน่งที่ตั้ง 2 ตัวแปร ปัจจัยด้านลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริม 10 ตัวแปร ปัจจัยด้านทิศ 4 ตัวแปร ปัจจัยด้านถนนด้านหน้าแปลง 4 ตัวแปร และปัจจัยด้านวิวทิวทัศน์ 7 ตัวแปร
             จากผลการศึกษาสามารถสรุปได้ว่าตัวแปรที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาขายที่ส่งผลให้ราคาเพิ่มขึ้น 5 ลำดับแรก ได้แก่ ลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริมติดกับช่องกลับรถ ส่งผลต่อราคาในด้านบวกร้อยละ 8.900 ตำแหน่งแปลงกลาง ส่งผลต่อราคาในด้านบวกร้อยละ 7.794 ลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริมติดกับสวนหย่อม ส่งผลต่อราคาในด้านบวกร้อยละ 7.484 วิวทิวทัศน์ตรงข้ามแปลงเป็นสวนสาธารณะ ส่งผลต่อราคาในด้านบวกร้อยละ 6.283 และวิวทิวทัศน์ตรงข้ามแปลงเป็นสโมสรสระว่ายน้ำ ส่งผลต่อราคาในด้านบวกร้อยละ 4.190 ส่วนตัวแปรที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาขายที่ส่งผลให้ราคาลดลงมี 2 ตัวแปร ได้แก่ วิวทิวทัศน์ตรงข้ามแปลงเป็นที่พักขยะ ส่งผลต่อราคาในด้านลบร้อยละ 17.957 และลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริมติดกับหลังบ้านอื่น ส่งผลต่อราคาในด้านลบร้อยละ 6.841