รูปแบบโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มีการขายโดยวิธีการรับประกัน อัตราผลตอบแทนให้กับผู้ซื้อ

บทคัดย่อ

            โครงการอาคารชุดพักอาศัย (คอนโดมิเนียม) ที่มีการขายโดยเสนอผลตอบแทนแก่ผู้ซื้อภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดหรือการรับประกันอัตราผลตอบแทนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ผู้ประกอบการนำโครงการฯไปบริหารโดยการปล่อยเช่าในรูปแบบต่าง ๆ เพื่อจ่ายคืนเป็นผลตอบแทนให้ผู้ซื้อ บทความวิจัยนี้มุ่งศึกษาลักษณะทางกายภาพของโครงการฯ อัตราผลตอบแทนที่ให้กับผู้ซื้อและเงื่อนไขการขาย รวมถึงวิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราผลตอบแทน ใช้การรวบรวมข้อมูลช่วงวันที่ 21 กุมภาพันธ์ – 31 สิงหาคม 2562 ผ่านเว็บไซด์ที่มีการขายโครงการฯ ลักษณะนี้และคัดเฉพาะโครงการฯ ที่สร้างแล้วเสร็จทั่วประเทศไทยเป็นกลุ่มตัวอย่าง พบว่ามี 67 โครงการ นอกจากนี้ยังใช้วิธีการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการหรือผู้ที่มีส่วนร่วมพัฒนา วิเคราะห์ผลโดยการจัดกลุ่มเปรียบเทียบและใช้สถิติเชิงพรรณนารวมถึงสถิติเชิงอนุมาน

            ผลการศึกษาพบว่า 1) โครงการฯส่วนใหญ่สร้างระหว่างปี พ.ศ. 2555 - 2562 ซึ่งตั้งอยู่ต่างจังหวัดที่มีแหล่งท่องเที่ยวและพัฒนาโดยผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ลักษณะอาคารส่วนใหญ่สูงไม่เกิน 8 ชั้น มีห้องพักแบบสตูดิโอถึง 3 ห้องนอน ราคาขายประมาณ 90,000 - 100,000 บาทต่อตารางเมตร มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญคือพื้นที่ต้อนรับและห้องอาหาร 2) ผู้ประกอบการได้นำโครงการฯ ไปปล่อยเช่าต่อทั้งระยะสั้นและระยะยาว ทั้งนี้ เพื่อสร้างรายได้และจ่ายเป็นค่าตอบแทนคือให้ผู้ซื้อ ส่วนใหญ่ร้อยละ 82 ให้อัตราผลตอบแทนน้อยคือ 5 - 7% ต่อปี รองลงมา คือให้อัตราผลตอบแทนปานกลางและสูงคือ 7 - 9% ต่อปี และมากกว่า 9% ต่อปี ตามลำดับ 3) การรับประกันอัตราผลตอบแทนแบ่งเป็น 2 รูปแบบ คือ (1) ระยะเวลารับประกันมากกว่า 5 ปี (5 - 20 ปี) เมื่อหมดสัญญาแล้วผู้ซื้อสามารถเลือกเงื่อนไขได้ว่าจะจัดการดูและห้องชุดด้วยตนเองหรือต่อสัญญากับโครงการฯ หรือขายห้องชุดคืนโครงการฯ ซึ่งขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ (2) ระยะเวลารับประกันต่ำกว่า 5 ปี (2 – 5 ปี) เมื่อหมดสัญญาแล้วผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์การเป็นเจ้าของห้องชุดกลับคืน 4) ปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่ออัตราผลตอบแทนอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติ คือระยะเวลาในการรับประกันผลตอบแทน โดยระยะเวลาการประกันผลตอบแทนยาวนานย่อมให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าโครงการฯที่ให้ระยะเวลารับประกันผลตอบแทนสั้น

            งานวิจัยฉบับนี้แสดงให้เห็นลักษณะของโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มีการขายโดยวิธีรับประกันอัตราผลตอบแทนที่มีอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สนใจซื้อโดยเฉพาะการทำความเข้าใจลักษณะและที่มาที่ไปของเงื่อนไขต่าง ๆ ทั้งนี้ เพื่อช่วยลดความเสี่ยงจากการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการขายลักษณะดังกล่าว