แนวทางการปรับปรุงทางกายภาพโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรม กรณีศึกษาโครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว ในพื้นที่พัทยา
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
โครงการอาคารชุด ในสถานที่ท่องเที่ยวที่สำคัญอย่างพัทยามีการเกิดขึ้นใหม่มากมาย ทำให้จำนวนห้องชุดมีมากขึ้น และเกิดการแข่งขัน ประกอบกับปัญหาทางด้านเศรษฐกิจ เป็นเหตุทำให้ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับแผนกลยุทธ์ทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน หนึ่งในนั้น คือการเปลี่ยนแปลงการใช้งานอาคารชุดที่มีอยู่แล้วให้เป็นโรงแรมที่มีมาตรฐานตามข้อกำหนด อย่างไรก็ตามหลายโครงการประสบปัญหาเรื่องข้อจำกัดทางกายภาพที่เกิดขึ้น ดำเนินการโดยไม่ได้อ้างอิงข้อกฎหมาย จึงเกิดปัญหาที่ทำให้เป็นโรงแรมที่ไม่ได้รับการอนุญาตให้ดำเนินกิจการอย่างถูกต้อง รวมทั้งอาจเกิดปัญหาบานปลายภายหลัง เช่น เรื่องงานโครงสร้าง งานระบบ การใช้งาน เป็นต้น
ดังนั้น การศึกษาแนวทางการปรับปรุงทางด้านกายภาพของโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรมจึงเป็นเรื่องที่น่าสนใจ เพื่อให้ทราบว่าข้อกฎหมายใดบ้างที่เป็นหลักเกณฑ์ที่ต้องดำเนินการในการปรับปรุงโครงการ และทราบถึงแนวทางปรับปรุงกายภาพโครงการ ที่เป็นผลจากข้อกฎหมาย และข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง กลุ่มตัวอย่างที่นำมาศึกษาในครั้งนี้ คือโครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว จำนวน 2 แห่งในพื้นที่พัทยา ที่เคยเป็นโครงการอาคารชุดมาก่อน และทั้ง 2 โครงการอาคารชุด ได้ทำการซื้อคืนห้องชุดทั้งหมดจากเจ้าของร่วมเดิม เพื่อทำการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงการใช้งานอาคารชุดให้เป็นโรงแรม
ผลการศึกษาสรุปได้ว่า ก่อนการปรับปรุงอาคารชุดให้เป็นโรงแรม จะต้องจำแนกข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจน คือ1) ข้อกฎหมายควบคุมอาคารชุดที่ไม่ส่งผลกระทบหากเปลี่ยนแปลงปรับปรุงการใช้งานเป็นโรงแรม เช่น สภาพแวดล้อม สถานที่ตั้งโครงการ พื้นที่ว่างนอกอาคาร ระยะร่นอาคาร ความสูงอาคาร ขนาดทางสัญจร ลิฟต์ และบันไดหนีไฟ 2) ข้อกฎหมายควบคุมโรงแรมที่เป็นข้อบังคับจะต้องปรับปรุงเพิ่มเติม ได้แก่ ข้อกฎหมายหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม ทางด้านการควบคุมความชัดเจนในพื้นที่ของส่วนบริการโรงแรม และข้อกฎหมายสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารสำหรับผู้พิการ ทางด้านการใช้งานสำหรับผู้พิการต่าง ๆ และระบบความปลอดภัย และ 3) ข้อกำหนดมาตรฐานโรงแรมที่เป็นตัวบ่งชี้ระดับของโรงแรม เช่น จำนวนที่จอดรถ ลักษณะโถงต้อนรับ แยกทางสัญจรใช้งาน ลักษณะห้องอาหาร ครัว ห้องประชุม ส่วนของพนักงาน และส่วนสันทนาการต่างๆ
จากผลการศึกษาทำให้ทราบถึงแนวทางการปรับปรุงโครงการที่ใช้การอ้างอิงจากข้อกฎหมาย และมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง นำไปสู่การพัฒนาโครงการได้อย่างเหมาะสม เป็นประโยชน์ต่อโครงการที่ต้องการปรับปรุงการใช้งานอาคารทั่วไป
Article Details
เอกสารอ้างอิง
Terra BKK. (2561). พัทยา ก้าวใหม่สู่เมืองหลวงตะวันออก. สืบค้นเมื่อ 20 มิถุนายน 2562, จาก http://terrabkk.com/news/196001
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2522, 14 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 96 ตอนที่ 80/ฉบับพิเศษ. หน้า 1-46.
พระราชบัญญัติผังเมือง พ.ศ. 2518. (2518, 13 กุมภาพันธ์). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 92 ฉบับพิเศษ ตอนที่ 8. หน้า 1-19.
พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547. (2547, 12 พฤศจิกายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 121/ตอนพิเศษ 70ก. หน้า 1-20.
พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535. (2535, 4 เมษายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 109 ตอนที่ 37. หน้า 1-47.
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522. (2522, 30 เมษายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 96 ตอนที่ 63/ฉบับพิเศษ. หน้า 1-33.
โรงแรม เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา. (2559). สืบค้นเมื่อ 1 มกราคม 2563, จาก https://www.centrepoint.com/thai/pattaya.html
โรงแรม ดี วารี จอมเทียนบีช พัทยา. (2557). สืบค้นเมื่อ 1 มกราคม 2563, จาก https://www.facebook.com/DVareeJomtienBeachPattaya
สมาคมโรงแรมไทย. (2554). แบบประเมินมาตรฐานที่พักเพื่อการท่องเที่ยว. สืบค้นเมื่อ 20 มิถุนายน 2562, จาก www.thaihotels.org/16747351/แบบประเมินมาตรฐานที่พักเพื่อการท่องเที่ยว
Douglas, James. (2006). Building adaptation second editions. Retrieved 2019, October 1, from http://books.google.co.th
Pannell Kerr Forster Associates. (1993). Spatial planning for hotel design. International Journal of Contemporary Hospitality Management. Retrieved 2019, October 1, from https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/EUM0000000001687/full/html
