การเปรียบเทียบต้นทุนและผลตอบแทนโครงการจัดสรรในประเทศไทยโดยการใช้ เบอร์โทด์โมเดล: กรณีศึกษา หมู่บ้านจัดสรรในอำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี

บทคัดย่อ

          เบอร์โทด์โมเดล (Bertaud Model) ถูกสร้างขึ้นมาเพื่อใช้ทดสอบความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบ และเพื่อให้ทำการวิเคราะห์ความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ (Pre-feasibility study) มีความรวดเร็วและครบถ้วนทั้งในด้านกายภาพและด้านการเงิน เพื่อสร้างความเข้าใจที่ตรงกันของผู้มีส่วนร่วมในอาชีพที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์แนวราบ สามารถใช้คำนวณต้นทุน และผลตอบแทนจากการออกแบบวางผังโครงการ ซึ่งใช้ได้ทั้งก่อนการทำงานและควบคู่ไปกับการออกแบบวางผัง จึงมีประโยชน์มากในการพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร
           จากการศึกษารูปแบบการออกแบบวางผังโครงการหมู่บ้านจัดสรร พบว่ามีรูปแบบที่หลากหลายตามบริบทของพื้นที่โครงการรวมถึงวัตถุประสงค์ของผู้พัฒนา ซึ่งจะเป็นสิ่งที่กำหนดสัดส่วนพื้นที่ขาย ต้นทุน และผลตอบแทน ไปจนถึงคุณภาพการอยู่อาศัย บทความนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์เปรียบเทียบรูปแบบการวางผังโครงการจัดสรรในพื้นที่กรณีศึกษา อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี 5 รูปแบบ ตามลักษณะการสัญจรภายในโครงการ คือ แบบเชิงเส้น (Linear) แบบตาราง (Grid) แบบวง (Loop) แบบถนนปลายตัน (Cul-de-sac) และแบบผสม (Multi-Layout) พร้อมทั้งวิเคราะห์เปรียบเทียบการใช้พื้นที่ในการวางผังแต่ละรูปแบบกับต้นทุนและผลตอบแทนจากสัดส่วนการใช้พื้นที่นั้น ๆ โดยใช้แบบจำลองการคำนวณ เบอร์โทด์โมเดล (Bertaud Model) เป็นเครื่องมือในการวิเคราะห์
           ผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่าขนาดที่ดิน รูปร่างที่ดิน และรูปแบบของการวางผังที่แตกต่างกัน ส่งผลให้การใช้พื้นที่ ประกอบไปด้วยพื้นที่ขายได้และพื้นที่ขายไม่ได้ ต้นทุน และผลตอบแทนต่างกัน โดยจากกรณีศึกษา พบว่า การวางผังแบบผสม(Multi-Layout) เป็นรูปแบบการวางผังที่ทำให้เกิดอัตราผลตอบแทน (IRR) สูงที่สุดจากการเปรียบเทียบในแต่ละรูปแบบ โดยปัจจัยหลักมี 2 ส่วน ประการแรกคือต้นทุนที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับราคาค่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว ประการที่สองคือมีสัดส่วนการใช้ที่ดินและมีการออกแบบวางผัง โดยมีการแบ่งพื้นที่สีเขียวและนันทนาการในสัดส่วนที่มากกว่ารูปแบบอื่น ผู้พัฒนาโครงการจึงสามารถเพิ่มมูลค่าราคาขายได้ โดยผลที่ได้จะนำมาสู่ข้อเสนอแนะในการวางผังโครงการจัดสรรต่อไป