ราคาขายคอนโดมิเนียมมือสองบนแพลตฟอร์มออนไลน์ของ ผู้ขายรายย่อยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลระหว่าง พ.ศ. 2559-2563
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองมีความสำคัญทั้งในการสร้างมูลค่าและการลงทุนในเศรษฐกิจไทย โดยราคาคอนโดมิเนียมมือสองเป็นหนึ่งในตัวชี้ที่สามารถสะท้อนสภาวะตลาดคอนโดมิเนียมทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน งานวิจัยนี้จึงมุ่งศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาขายคอนโดมิเนียมมือสองระหว่างปี พ.ศ.2559 - 2563 ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีการประกาศขายบนแพลตฟอร์มออนไลน์ รวมถึงการศึกษาลักษณะคอนโดมิเนียมมือสองที่ขายได้และปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาขาย รวบรวมข้อมูลรายการขายคอนโดมิเนียมมือสองที่ขายได้จากเว็บไซต์ Zmyhome จำนวน 4,168 รายการ ระหว่างตุลาคม 2558 - เมษายน 2564 และวิเคราะห์ข้อมูลด้วยวิธีการวิเคราะห์ค่าสหสัมพันธ์และวิธีวิเคราะห์ถดถอย รวมถึงการแสดงผลในรูปแบบดัชนีราคา
ผลการศึกษาพบว่า (1) คอนโดมิเนียมมือสองที่ขายได้มากที่สุดได้แก่ ประเภท 1 ห้องนอนและสตูดิโอ เป็นกลุ่มระดับราคาล่างถึงกลางมากที่สุดเป็นสัดส่วนร้อยละ 65.6 และ 21.3 ตามลำดับ (2) ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาในทางบวกตามลำดับได้แก่ ชั้นที่ตั้งของหน่วยคอนโดมิเนียม พื้นที่ใช้สอย/ขนาดห้อง (ตร.ม.) และประเภทคอนโดมิเนียมคือ 1 ห้องนอน ในทางลบได้แก่ อายุของอสังหาริมทรัพย์ คอนโดที่จัดสรรโดยรัฐบาล ระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้า (BTS/MRT) และทางด่วนใกล้เคียง จำนวนหน่วยทั้งหมด และตัวแปรหุ่นทำเล (3) สิ่งอำนวยความสะดวกที่ส่งผลต่อราคาในทางบวกตามลำดับ ได้แก่ ห้องรับประทานอาหาร สนามฟุตซอล และห้องอบไอน้ำ และในทางลบ ได้แก่ ร้านค้า ร้านทำผม และระบบคีย์การ์ด (4) ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมมือสองโดยรวมมีระดับราคาต่ำกว่าดัชนีราคาคอนโดมิเนียมทั่วประเทศโดยธนาคารแห่งประเทศไทยเฉลี่ยร้อยละ 18 ทั้งนี้ พบว่าดัชนีราคาคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงมีความผันผวนมากกว่าคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า และคอนโดมิเนียมที่ตั้งในเขตศูนย์กลางธุรกิจ เขตเศรษฐกิจใหม่และแหล่งงานอุตสาหกรรม มีความผันผวนของราคามากกว่าคอนโดมิเนียมในเขตอื่น
งานวิจัยนี้แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการทำความเข้าใจราคาและปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาคอนโดมิเนียมมือสองแก่นักลงทุนรายย่อย ผู้ประกอบการ ไปจนถึงภาครัฐ ทำให้เห็นภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น อันจะเป็นประโยชน์ต่อการติดตามและวางแผนเชิงนโยบายในการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาพตลาดและความต้องการที่แท้จริง รวมถึงการกำหนดนโยบายของภาครัฐอันเกี่ยวข้องกับธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์มือสองให้เกิดประสิทธิผลสูงสุด
Article Details
เอกสารอ้างอิง
ชาครีย์ อักษรถึง และ คธาฤทธิ์ สิทธิกูล. (2558). การพัฒนาดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของไทย (The Developing of Thailand Residential Property Price Index) Bank of Thailand Stat-Horizon: Statistics and Information Systems Department. สืบค้นจาก https://www.bot.or.th/Thai/Statistics/Articles/Doc_Lib_ statisticsHorizon/RPPI.pdf
ฐานเศรษฐกิจ. (2561). แห่ซื้อทรัพย์รอขาย นักลงทุนหวังผลตอบแทน 15-20%. สืบค้นจากhttps://www.reic.or.th/News/RealEstate/375511
ฐานเศรษฐกิจ. (2565). ราคาที่ดินยังพุ่ง! เขย่าคอนโดฯรีเซลกลางเมืองคึก. สืบค้นจากhttps://www.thansettakij.com/property/512168
DDproperty. (2564). คอนโดหรูคืออะไร 4 จุดเด่นที่แตกต่างจากคอนโดทั่วไป. สืบค้นเมื่อ 6 เมษายน 2564, จาก https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/คอนโดหรู-56867
Thinkofliving.com. (2563). ประเภท Segment ของคอนโดมิเนียม. สืบค้นเมื่อ 1 พฤศจิกายน 2564, จาก https://thinkofliving.com/ข่าว/ประเภท-segment-ของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ-กับการรีวิวเจาะลึก-10724/
ธนาคารแห่งประเทศไทย. (2563). คำอธิบายการจัดทำรายงานข้อมูลเงินให้สินเชื่อที่มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน. สืบค้นจาก https://www.bot.or.th/Thai/FIPCS/Documents/FPG/2563/ThaiPDF/25630013.pdf
ธนาคารอาคารสงเคราะห์. (2563). วารสารศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์โดย "ธนาคารอาคารสงเคราะห์". Year 4(13). สืบค้นจาก https://www.reic.or.th/Upload/REIC13PDFcompressed_320_1603678630_24726.pdf
ธิติมา อุณวิไล. (2544). พฤติกรรมของผู้ขายบ้านมือสองในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ : กรณีศึกษา เขตบางเขน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
นิกร น้อยพรม. (2560). ตลาดที่ดินและรูปแบบของการใช้ที่ดินกับโครงสร้างของเมือง. Research and Development Journal, Loei Rajabhat University, 12(42), 1-11.
บุษกร ลี่สถาพรวงศา และ ไตรรัตน์ จารุทัศน์. (2563). การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลระหว่าง พ. ศ. 2536-2561. Sarasatr, 3(1), 158-170.
Propholic. (2560). Facility 23 อย่าง มีอะไรบ้างที่คนคอนโดอยากได้ แต่ไม่ค่อยมีให้เห็นกัน. สืบค้นจาก https://propholic.com/prop-talk/facility-23-อย่าง-มีอะไรบ้างที่คน/
สำนักยุทธศาสตร์และประเมินผลกรุงเทพมหานคร. (2556). แผนการบริหารราชการกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556-2560. สืบค้นจาก http://one.bangkok.go.th/info/bmainfo/docs/plans/2Management%20Plan%20governor %202556-2560.pdf
สำนักศูนย์วิจัยและให้คำปรึกษาแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์. (2560). การคาดประมาณความต้องการที่อยู่อาศัยของประเทศไทย ปี 2560-2580. สืบค้นจาก https://housingkc.nha.co.th/files/article/attachments/1e4088e3248bf37fa3f0a140d773b792.pdf
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ [REIC]. (2562). สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 4 ปี 2563. สืบค้นจาก https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/88
เษกศิริ ยางเดิม. (2556). เหตุผลการฝากขายบ้านและรูปแบบบ้านใหม่ของผู้อยู่อาศัยบ้านเดี่ยว: กรณีศึกษาผู้ฝากขายบ้านมือสองผ่านบริษัท บี.ซี.พี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย).
Area. (2564). รายงานการสำรวจ “บ้านว่าง” ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2564. สืบค้นจาก https://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement5138.htm
LH. (2564). ความเหนือระดับของคอนโด Luxury กับความเป็นส่วนตัวและสิทธิพิเศษที่หาที่ไหนไม่ได้. สืบค้นเมื่อ 6 เมษายน 2564, จาก https://www.lh.co.th/th/lh-living-concept/tips/luxury-condo-from-land-and-houses
Anglin, P. M., Rutherford, R. & Springer, T. M. (2003). The trade-off between the selling price of residential properties and time-on-the-market: The impact of price setting. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1), 95-111. Retrieved from https://doi.org/10.1023/a:1021526332732
Bluman, A. G. (2004). Elementary statistics: A step by step approach. Boston: McGraw-Hill.
Braesemann, F. & Baum, A. (2020). PropTech: Turning real estate into a data-driven market? Retrieved from https://dx.doi.org/10.2139/ssrn.3607238
Fields, D. & Rogers, D. (2021). Towards a critical housing studies research agenda on platform real estate. Housing, Theory and Society, 38(1), 72-94. Retrieved from https://doi.org/10.1080/14036096.2019.1670724
Goodwin, K. & Stetelman, S. (2013). Perspectives on technology change and the marketing of real estate. Journal of Housing Research, 22(2), 91-108. Retrieved from https://doi.org/10.1080/10835547.2013.12092075
Hui, E., Wong, J., & Wong, K. T. (2012). Marketing time and pricing strategies. Journal of Real Estate Research, 34(3), 375-398. Retrieved from https://doi.org/10.1080/10835547.2012.12091342
International Monetary Fund [IMF]. (2020). Residential Property Price Index RPPI practical compilation guide. Retrieved from IMF website: https://www.imf.org/-/media/Files/Data/Guides/RPPI/rppi-guide.ashx
International Valuation Standards [IVS]. (2020). Glossary. Retrieved from https://www.ivsc.org/standards/glossary#letter_v
Li, W.-F. (2004). The impact of pricing on time-on-market in high-rise multiple-unit residential developments. Pacific Rim Property Research Journal, 10(3), 305-327. Retrieved from https://doi.org/10.1080/14445921.2004.11104165
Lin, Z. & Vandell, K. D. (2007). Illiquidity and pricing biases in the real estate market. Real Estate Economics, 35(3), 291-330. Retrieved from https://doi.org/10.1111/j.1540-6229.2007.00191.x
Malpezzi, S. & Wachter, S. (2005). The role of speculation in real estate cycles. Journal of Real Estate Literature, 13(2), 141-164.
Merlo, A. M. & Ortalo-Magné, F. (2002). Bargaining over residential real estate: Evidence from England. Retrieved from https://www.econstor.eu/handle/10419/75943
Ong, S. E. & Koh, Y. C. (2000). Time on-market and price trade-offs in high-rise housing sub-markets. Urban Studies, 37(11), 2057-2071. Retrieved from https://doi.org/10.1080/713707223
Pholphirul, P. & Rukumnuaykit, P. (2009). The real estate cycle and real business cycle: Evidence from Thailand. Pacific Rim Property Research Journal, 15(2), 145-165. Retrieved from https://doi.org/10.1080/14445921.2009.11104275
Piazzesi, M. & Schneider, M. (2016). Housing and macroeconomics. Handbook of Macroeconomics, 2, 1547-1640. Retrieved from https://doi.org/10.1016/bs.hesmac.2016.06.003
Porter, L., Fields, D., Landau-Ward, A., Rogers, D., Sadowski, J., Maalsen, S., …Bates, L. K. (2019). Planning, land and housing in the digital data revolution/The politics of digital transformations of housing/digital innovations, proptech and housing – the view from Melbourne/digital housing and renters: Disrupting the Australian rental bond system. Planning Theory & Practice, 20(4), 575-603. Retrieved from https://doi.org/10.1080/14649357.2019.1651997
Krungsri Research. (2565). Industry Indicator: Industrial Estate (นิคมอุตสาหกรรม). Retrieved from https://www.krungsri.com/th/research/industry/industry-outlook/Real-Estate/Industrial-Estate/II/Industry-Indicator-Industrial-Estate
Shaw, J. (2020). Platform real estate: Theory and practice of new urban real estate markets. Urban Geography, 41(8), 1037-1064. Retrieved from https://doi.org/10.1080/02723638.2018.1524653
Tagliaro, C., Bellintani, S. & Ciaramella, G. (2020). R.E. property meets technology: Cross-country comparison and general framework. Journal of Property Investment & Finance, 39(2), 125-143. Retrieved from https://doi.org/10.1108/jpif-09-2019-0126
