กระบวนการการปรับเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอยอาคาร จากโกดังเป็นสำนักงาน กรณีศึกษา โครงการ Warehouse 26
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
การปรับเปลี่ยนการใช้สอยเป็นแนวคิดที่เริ่มได้รับความนิยมในประเทศไทยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะการปรับเปลี่ยนการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ประเภทโกดังเพื่อจุดประสงค์การใช้งานในรูปแบบต่าง ๆ โดยเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างจากการพัฒนาทั่วไป เนื่องจากเป็นการเริ่มต้นพัฒนาจากอาคารเก่า ซึ่งมีลักษณะทางกายภาพที่แตกต่างกับการก่อสร้างอาคารใหม่ โดยมีประวัติศาสตร์ของอาคาร ร่องรอยการใช้งานในอดีต ซึ่งเมื่อปรับเปลี่ยนการใช้งานแล้วจะมีความน่าสนใจและแตกต่างจากอาคารสร้างใหม่ โดยมีการใช้แนวคิดการปรับเปลี่ยนการใช้สอยพัฒนาโกดังในพื้นที่กรุงเทพมหานครหลายแห่ง อาทิ เอเชียทีค (พ.ศ. 2555), The Jam Factory (พ.ศ. 2557), Warehouse 30 (พ.ศ. 2560)
บทความนำเสนอการศึกษากระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ของโครงการ Warehouse 26 ที่ได้มีการพัฒนาโครงการด้วยแนวคิดการปรับเปลี่ยนการใช้สอยโกดังเป็นสำนักงานโดยใช้แนวคิดชุมชนธุรกิจ หรือ Business Community Mall โดยมุ่งเน้นรวมกลุ่มผู้เช่าที่เลือกใช้แนวคิดการปรับเปลี่ยนการใช้สอยโกดังเป็นสำนักงานซึ่งได้มีการคัดเลือกกรณีศึกษา 4 สำนักงาน โดยคัดเลือกจากกระบวนการในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงลักษณะทางกายภาพของโกดังภายในโครงการ และเป็นกรณีศึกษาสำคัญกับกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของโครงการ Warehouse 26
โครงการ Warehouse 26 มีปัจจัยที่ทำให้ประสบความสำเร็จจากประสบการณ์ของผู้พัฒนาโครงการในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในหลากหลายโครงการมาก่อนในอดีต รวมถึงการเป็นเจ้าของที่ดินและอาคารเก่าที่เป็นต้นทุนจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอดีต การปรับเปลี่ยนการใช้สอยจากโกดังเก่าจึงเป็นการลงทุนที่ใช้ต้นทุนในการพัฒนาน้อยกว่าการก่อสร้างใหม่ และผู้พัฒนาได้มีการคัดเลือกผู้เช่าที่มีความต้องการและจุดประสงค์การใช้งานที่เหมาะสม รวมถึงศักยภาพและความสามารถในการปรับเปลี่ยนโกดังเป็นสำนักงานของผู้เช่า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทสถาปนิกต่าง ๆ ซึ่งได้รับความรู้ด้านแนวคิดการปรับเปลี่ยนการใช้สอยมาก่อนผู้อื่น จึงเป็นตัวอย่างให้กับผู้เช่ารายถัดมาและเป็นแรงดึงดูดให้โครงการมีอัตราการเช่าเต็มตลอดหลังจากผู้เช่ากลุ่มแรกนี้ได้เข้าร่วมการพัฒนาโครงการตลอดระยะเวลา 5 ปี (พ.ศ. 2557 - พ.ศ. 2561)
บทความนี้แสดงให้เห็นถึงกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยแนวคิดการปรับเปลี่ยนการใช้สอยจากโกดังเป็นสำนักงานของโครงการ Warehouse 26 ที่ประสบความสำเร็จด้วยองค์ประกอบในด้านต่าง ๆ เช่น ต้นทุนการพัฒนา หรือการคัดเลือกผู้เช่าที่เหมาะสมกับโครงการ รวมถึงการเลือกอาคารที่ตรงกับจุดประสงค์และแนวทางการปรับเปลี่ยนทางกายภาพของผู้เช่า ซึ่งผลการศึกษานี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการ และผู้เช่า โดยเฉพาะการปรับเปลี่ยนการใช้สอยจากโกดังเป็นสำนักงาน และการใช้แนวคิดการปรับเปลี่ยนการใช้สอยมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
Article Details
References
กฎกระทรวง ฉบับที่ 116 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518. (2535, 6 กรกฎาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 109 ตอนที่ 75 หน้า 1-12.
กรุงเทพมหานคร. สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง. สำนักงานวางผังเมือง. (2558). การวางผังเมืองรวม. Facebook. https://www.facebook.com/432982046776094/posts/803796129694682/
นิคม สุวพงษ์. (2566). การถอดบทเรียน : เพื่อเสริมสร้างกระบวนการเรียนรู้. มหาวิทยาลัยมหามกุฏราชวิทยาลัย วิทยาเขตร้อยเอ็ด
นพนันท์ ตาปนานนท์. (2565). การผังเมืองของประเทศไทย : ปัญหาและการแก้ไข. สมาคมสถาปนิกผังเมืองไทย. https://www.tuda.or.th/index.php/2018/08/02/000005/
ศุภวรรณ โหมวานิช. (2558). กระบวนการปรับประโยชน์ใช้สอยอาคารเก่าเพื่อเป็นศูนย์การค้า : กรณีศึกษาโครงการเอเชียทีคเดอะริเวอร์ฟร้อนท์ กรุงเทพมหานคร [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต ไม่ได้ตีพิมพ์]. จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
Bullen, Peter. (2011). Adaptive reuse of heritage buildings. Structural Survey, 29(5), 411-421. https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/02630801111182439/full/html
Delaqua, Victor. (2020). Recycling warehouses: 25 adaptive reuse projects.https://www.archdaily.com/944211/recycling-warehouses-25-adaptive-reuse-projects
Douglas, James. (2006). Building adaptation. Butterworth.
Miles, Mike E., Berens, Gayle L., Eppli, Mark J., & Weiss, Marc A. (2007). Real estate development: Principles and process. Urban Land Institute.
The Institute for Human Rights and Business [IHRB]. (2023). Built environment. IHRB.https://www.ihrb.org/focus-areas/built-environment