การบริหารจัดการโครงการบ้านจัดสรรก่อนการจัดตั้งนิติบุคคล กรณีศึกษา: โครงการบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
โครงการบ้านจัดสรรเป็นผลจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีการจัดสรรที่ดินปลูกสร้างบ้าน หรือทาวน์เฮาส์ และมีการก่อสร้างสาธารณูปโภคเพื่ออำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัย มีขอบแนวเขตของโครงการที่ชัดเจนทั้งในทางกฎหมายและทางกายภาพ โครงการบ้านจัดสรรมีความแตกต่างกันทั้งด้านขนาดโครงการ ประเภทบ้าน ส่วนแบ่งการตลาด พื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงอัตราจัดเก็บค่าส่วนกลาง เป็นต้น จึงทำให้การบริหารจัดการโครงการบ้านจัดสรรมีความแตกต่างกัน บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาองค์ประกอบทางกายภาพของสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นภายในโครงการบ้านจัดสรรก่อนการจัดตั้งนิติบุคคล โดยทําการเก็บรวบรวมข้อมูลจากเอกสาร การสำรวจ ภาพถ่าย การสังเกต การสัมภาษณ์ และนํามาวิเคราะห์เปรียบเทียบเพื่อนําไปสู่ข้อเสนอแนะและแนวทางในการบริหารจัดการโครงการบ้านจัดสรรก่อนการจัดตั้งนิติบุคคลฯ และหลังการจัดตั้งนิติบุคคลฯ
จากการศึกษาพบว่า สาธารณูปโภคส่วนกลางที่เป็นปัจจัยพื้นฐานซึ่งทุกโครงการต้องจัดให้มีขึ้นมี 16 รายการ ได้แก่ ทางเข้า-ออกโครงการ ป้อมยามรักษาความปลอดภัย รั้วโครงการ ไม้ประดับ ป้ายชื่อโครงการ ที่จอดรถ พื้นที่สีเขียว สวนสาธารณะ ถนน ทางเท้า ไฟส่องสว่าง ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย และระบบรักษาความปลอดภัย ส่วนอีก 9 รายการ ถือเป็นสาธารณูปโภครอง เนื่องจากไม่ได้จัดให้มีทุกโครงการ ได้แก่ โครงสร้างซุ้มทางเข้า ซุ้มประตูทางเข้า สโมสร ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น น้ำพุ บ่อน้ำ และนอกจากนี้ยังพบว่า ใน 15 โครงการจาก 18 โครงการมีการกำหนดรายรับไม่สมดุลกับรายจ่าย กล่าวคือ รายรับต่ำกว่ารายจ่าย -0.92-59.04% (คิดเป็น 0.47-186.23 บาท/ตารางวา) และอีก 3 โครงการมีการกำหนดรายรับสมดุลกับรายจ่าย คือรายรับสูงกว่ารายจ่าย +0.08-7.78% (คิดเป็น 0.02-2.31 บาท/ตารางวา)
จึงสรุปได้ว่า สาธารณูปโภคที่มีความสำคัญกับโครงการทุกประเภทและทุกการแบ่งส่วนการตลาดมีจำนวน 16 รายการที่มีความจำเป็นต้องจัดให้มีขึ้น ส่วนองค์ประกอบอื่นที่นอกเหนือนั้นจะจัดให้มีหรือไม่มีก็ได้ ขึ้นอยู่กับประเภทบ้านและส่วนแบ่งการตลาด ที่มีความแตกต่างกัน และยังพบว่า การแบ่งส่วนการตลาดและประเภทบ้านมีความสัมพันธ์กับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นภายในโครงการบ้านจัดสรรก่อนการจัดตั้งนิติบุคคล ซึ่งโครงการที่ส่วนแบ่งการตลาดระดับบนจะมีค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการที่มากกว่าโครงการที่ส่วนแบ่งการตลาดระดับล่างเป็นส่วนใหญ่
Article Details
เอกสารอ้างอิง
กชมน แก้วพรหม. (2563). การออกแบบภูมิทัศน์พื้นที่ส่วนกลางที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อ โครงการบ้านเดี่ยวในเขตกรุงเทพฯ : กรณีศึกษา โครงการเพอร์เฟคเพลส [วิทยานิพนธ์ปริญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chulalongkorn University Intellectual Repository (CUIR). http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/76127
กัญจน์ ทั่งทอง. (2555). การศึกษาปัญหาและสาเหตุของข้อบกพร่องในการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรร [วิทยานิพนธ์ปริญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chulalongkorn University Intellectual Repository (CUIR). http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/42507
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2550. (2550, 23 กุมภาพันธ์). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 124 ตอนพิเศษ 21ง หน้า 47-63.
ถิรวัฒน์ พิมพ์เวิน. (2562). กระบวนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยโดยการมีส่วนร่วม กรณีศึกษา โครงการที่อยู่อาศัยโค-เฮาส์ซิ่ง (Co-housing) และโครงการบ้านมั่นคง [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยเชียงใหม่]. CMU Intellectual Repository. http://cmuir.cmu.ac.th/jspui/handle/6653943832/66283
บัณฑิต จุลาสัย, ยุวดี ศิริ, และวรวิทย์ ก่อกองวิศรุต. (2553). เอกสารวิชาการหมายเลข 5 ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยแนวทางการบริหารดูแลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543. ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
บัณฑิต จุลาสัย และเสริชย์ โชติพานิช. (2547). การบริหารทรัพยากรกายภาพ. โรงพิมพ์จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
ประภัสสร ใจกล้า. (2553). การบริหารชุมชนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โครงการจัดสรรขนาดกลาง กรณีศึกษา หมู่บ้านเบญญาภาราชพฤกษ์ และณัฐชากรีนวิล์จังหวัดนนทบุรี [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chulalongkorn University Intellectual Repository (CUIR). http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/19875
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558. (2558, 25 กันยายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 132 ตอนที่ 92ก หน้า 15-19.
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543. (2543, 23 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 117 ตอนที่ 45ก หน้า 1-21.
ภคพร ช้อนทอง. (2551). การปฏิบัติงานด้านกายภาพและพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรร หมู่บ้านกรณีศึกษา 30 หมู่บ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chulalongkorn University Intellectual Repository (CUIR). http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/21581
เสริชย์ โชติพานิช. (2544). การบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัย : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด. วารสารวิชาการคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, (2), 99-106.
เสริชย์ โชติพานิช. (2553). การบริหารทรัพยากรกายภาพ : หลักการและทฤษฎี. โรงพิมพ์จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
เสริชย์ โชติพานิช และวัลยา พัฒนพีระเดช. (2559). การจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร. โรงพิมพ์แห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
