ผลกระทบของการสร้างทางข้ามต่อการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์: กรณีศึกษา สะพานปทุมธานี 3 จังหวัดปทุมธานี

บทคัดย่อ

จังหวัดปทุมธานีเป็นหนึ่งในจังหวัดปริมณฑลที่รองรับการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร แนวโน้มการขยายตัวของที่อยู่อาศัยที่เป็นผลมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานมีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพและปัญหาของการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และคาดการณ์ผลกระทบ ที่มีต่อการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จากการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางข้าม 3 รูปแบบ ได้แก่ ทางแยกบนระดับพื้น ทางข้ามแยกแบบสะพานข้ามทาง และทางข้ามแยกแบบทางลอด หรืออุโมงค์ โดยมุ่งศึกษาผลกระทบเชิงบวกและเชิงลบจากการก่อสร้างทางข้ามต่อเนื่องจากสะพานปทุมธานี 3 ซึ่งเป็นโครงสร้างพื้นฐานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา และมีบทบาทสำคัญในการเชื่อมโยงระบบคมนาคมและการพัฒนาเศรษฐกิจในพื้นที่ โดยกำหนดขอบเขตการศึกษาบริเวณจุดตัดโครงการกับทางหลวงหมายเลข 307 ซึ่งเป็นถนนสายหลักของตัวเมืองปทุมธานี และได้มีการศึกษาการก่อสร้างสะพานข้ามทาง 2 ชั้น งานวิจัยนี้ใช้ระเบียบวิธีวิจัยแบบผสมผสาน โดย 1) เก็บข้อมูลเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ 2) นำข้อมูลที่ได้มาวิเคราะห์เชิงเนื้อหา 3) สัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านและผู้เกี่ยวข้อง ได้แก่ นักผังเมือง นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน สถาปนิก และผู้อยู่อาศัย และ 4) นำผลลัพธ์ที่ได้ไปสู่การคาดการณ์ผลกระทบของการสร้างโครงสร้างพื้นฐานในแต่ละรูปแบบ

ผลการศึกษาพบว่า โครงสร้างพื้นฐานทางข้ามรูปแบบต่าง ๆ ส่งผลโดยตรงต่อรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และสภาพแวดล้อมของเมือง รูปแบบทางแยกบนระดับพื้นมีศักยภาพในการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุด เนื่องจากสามารถพัฒนาได้เต็มพื้นที่ หลากหลาย และมีแนวโน้มทำให้มูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในตัวเมืองสูงขึ้น รองลงมาคือรูปแบบทางข้ามแยกแบบทางลอด และอันดับท้ายสุดคือ รูปแบบทางข้ามแยกแบบสะพานข้ามทาง เนื่องจากมีผลกระทบเชิงลบมากกว่ารูปแบบอื่น ๆ ได้แก่ บดบังทัศนียภาพ โอกาสการเข้าถึงที่ดิน และมลภาวะ เช่น แรงสั่นสะเทือน เป็นต้น ผลกระทบเชิงลบส่งผลให้ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินลดลง รวมถึงการประกอบกิจการหรือการอยู่อาศัยดำเนินต่อไปได้ยากขึ้น