ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการดัดแปลงอาคารสำนักงานเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
ภายหลังการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 แนวโน้มการทำงานของประชาชนเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะรูปแบบ hybrid working และ work from home ส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานลดลง ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง การปรับเปลี่ยนอาคารสำนักงานเป็นอาคารอยู่อาศัยจึงเป็นแนวทางหนึ่งในการใช้ทรัพยากรในเมืองอย่างคุ้มค่า งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการดัดแปลงอาคารสำนักงานเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม โดยใช้การวิจัยเชิงเอกสารกฎหมายและสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ ด้วยการจัดหมวดหมู่ข้อกฎหมายออกเป็น 8 หมวด ได้แก่ 1) แนวและระยะอาคาร 2) ลักษณะกายภาพอาคาร 3) ที่จอดรถ 4) ห้องน้ำและห้องส้วม 5) การรับน้ำหนักและเปลือกอาคาร 6) อัคคีภัย 7) ระบบสาธารณูปโภค และ 8) ระบบระบายอากาศและการจัดการขยะมูลฝอย พร้อมเปรียบเทียบข้อกฎหมายระหว่างสองประเภทอาคาร และจำแนกตามระดับความแตกต่าง ได้แก่ มากกว่า น้อยกว่า และเท่ากัน
ผลการศึกษาพบว่า หากมีการดัดแปลงอาคารในปี พ.ศ. 2568 ภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎหมายที่เกี่ยวข้องในบริบทอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษในกรุงเทพมหานคร จะต้องพิจารณากฎหมายทั้งหมด 25 ฉบับ ประกอบด้วยพระราชบัญญัติ กฎกระทรวง ข้อบัญญัติท้องถิ่น และประกาศฯ โดยผลการศึกษาถูกจำแนกความแตกต่างออกเป็น 4 กลุ่มหลัก เรียงจากกลุ่มที่แสดงข้อจำกัดของการดัดแปลงไปยังกลุ่มที่เอื้อต่อการดัดแปลง ดังนี้ 1) กลุ่มมากกว่า เช่น ที่ว่างนอกอาคาร หรือห้องน้ำ ห้องส้วม ส่งผลให้ต้องดัดแปลง พิจารณาพื้นที่ใช้สอยเพิ่มเติมจากพื้นที่อาคารเดิม 2) กลุ่มที่ข้อกฎหมายเท่ากัน หรือใช้ร่วมกันทั้ง 2 ประเภทอาคาร เช่น อัคคีภัย และระบบสาธารณูปโภค ส่งผลให้สามารถคงองค์ประกอบเดิมได้ 3) กลุ่มน้อยกว่า เช่น จำนวนที่จอดรถยนต์ และน้ำหนักบรรทุกจร ส่งผลให้สามารถลดพื้นที่ใช้สอย หรือใช้องค์ประกอบอาคารเดิมได้ และ 4) กลุ่มที่มีข้อผ่อนปรน เช่น แนวและระยะอาคาร ซึ่งมีข้อกฎหมายชัดเจนโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 เป็นต้นมา สรุปได้ว่า การดัดแปลงอาคารสำนักงานเป็นอาคารอยู่อาศัยรวมสามารถดำเนินการได้ในเชิงข้อกฎหมาย โดยผู้ประกอบการควรประเมินความสำคัญของข้อกฎหมายแต่ละกลุ่มอย่างเป็นลำดับ ดังที่แสดงเพื่อใช้เป็นแนวทางเบื้องต้น ทั้งนี้ ควรตรวจสอบกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะก่อสร้างของอาคารเดิมควบคู่กับกฎหมายปัจจุบัน เพื่อกำหนดขอบเขตการปรับปรุงที่เหมาะสม และใช้ข้อผ่อนปรนตามที่กฎหมายอนุญาตอย่างมีประสิทธิภาพ
Article Details
เอกสารอ้างอิง
กฎกระทรวง กำหนดการออกแบบโครงสร้างอาคารและลักษณะและคุณสมบัติของวัสดุที่ใช้ในงานโครงสร้างอาคาร พ.ศ. 2566. (2566, 6 กันยายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 140 ตอนที่ 54 ก หน้า 4–10.
กฎกระทรวง กำหนดประเภท หรือขนาดของอาคารและมาตรฐาน หลักเกณฑ์และวิธีการในการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. 2563. (2563, 12 พฤศจิกายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 137 ตอนที่ 94 ก หน้า 7–11.
กฎกระทรวง กำหนดสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารสำหรับผู้พิการหรือทุพพลภาพ และคนชรา พ.ศ. 2548. (2548, 2 กรกฎาคม) ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 111 ตอนที่ 52 ก หน้า 4–19.
กฎกระทรวง กำหนดสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารสำหรับผู้พิการหรือทุพพลภาพ และคนชรา (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2564. (2564, 4 มีนาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 138 ตอนที่ 16 ก หน้า 19–25.
กฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร พุทธศักราช 2479. (2517, 21 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 91 ตอนที่ 86 หน้า 220–231.
กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2535, 17 กุมภาพันธ์). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 109 ตอนที่ 11 หน้า 6–23.
กฎกระทรวงฉบับที่ 39 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2537, 13 มิถุนายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 111 ตอนที่ 23 กหน้า 37–42.
กฎกระทรวงฉบับที่ 41 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2537, 31 สิงหาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 111 ตอนที่ 37 กหน้า 25–27.
กฎกระทรวงฉบับที่ 47 พ.ศ. 2547 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2540, 2 ตุลาคม). ราชกิจจานุเบกษา. ฉบับกฤษฎีกา เล่ม 114 ตอนที่ 52 ก หน้า 1–6.
กฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ. 2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2540, 11 พฤศจิกายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 114 ตอนที่ 67 ก หน้า 57–63.
กฎกระทรวง ฉบับที่ 51 (พ.ศ. 2541) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2541, 17 สิงหาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 115 ตอนที่ 48 กหน้า 3–9.
กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2543, 7 สิงหาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 117 ตอนที่ 75 กหน้า 16–30.
กฎกระทรวงฉบับที่ 63 (พ.ศ. 2551) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2551, 20 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 125 ตอนที่ 69 กหน้า 1–4.
กฎกระทรวง ฉบับที่ 68 (พ.ศ. 2563) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2563, 3 ธันวาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 137 ตอนที่ 98 กหน้า 21–24.
กฎกระทรวง ฉบับที่ 69 (พ.ศ. 2564) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2564, 4 มิถุนายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 138 ตอนที่ 38 กหน้า 9–13.
กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556. (2556, 16 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 130 ตอนที่ 41 ก หน้า 1–7.
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544. (2544, 3 สิงหาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 118 ตอนพิเศษ 75 หน้า 18–98.
ณัฏฐ์ชยกร ภัทราศิริธนิศร. (2562). การดัดแปลงอาคารประเภทตึกแถวเก่าตามข้อกฎหมายเพื่อใช้ประโยชน์เป็นโฮสเทล : กรณีศึกษา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. CUIR. http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/64813
ทวีศักดิ์ ฤกษ์สวัสดิ์ถาวร. (2562). แนวทางการปรับปรุงทางกายภาพโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรม กรณีศึกษาโครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว ในพื้นที่พัทยา [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chula ETD. DOI: 10.58837/CHULA.THE.2019.682
นวพร จันทรัตน์. (2562). ปัญหาและอุปสรรคในการบังคับใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ศึกษากรณีการก่อสร้างอาคารไม่ตรงตามแบบที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ซึ่งได้ร้องเรียนต่อผู้ตรวจการแผ่นดิน. สำนักงานผู้ตรวจการแผ่นดิน. https://ombstudies.ombudsman.go.th/article_attach/1-10%20Navaporn%20Full%20text.PDF
ประกาศกระทรวงพลังงาน เรื่อง กำหนดค่ามาตรฐานการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. 2564. (2564, 24 ธันวาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 138 ตอนพิเศษ 315 ง หน้า 2–8.
ประกาศกระทรวงพลังงาน เรื่อง กำหนดค่าสัมประสิทธิ์การส่งผ่านความร้อนจากรังสีอาทิตย์และค่าการส่องผ่านของแสงธรรมชาติต่อค่าสัมประสิทธิ์การส่งผ่านความร้อนจากรังสีอาทิตย์ หน่วยงานทดสอบหาค่ามาตรฐานพลังงานของกระจกเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. 2553. (2553, 19 พฤศจิกายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 127 ตอนพิเศษ 124 ง หน้า 63–64.
พระราชบัญญัติการผังเมือง (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2535. (2535, 14 กุมภาพันธ์). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 109 ตอนที่ 10 หน้า 1–4.
พระราชบัญญัติการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2550. (2550, 4 ธันวาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 124 ตอนที่ 87 ก หน้า 1–10.
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2535. (2535, 6 เมษายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 109 ตอนที่ 39 หน้า 1–20.
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2543. (2543, 15 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 117 ตอนที่ 42 ก หน้า 1–14.
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2550. (2550, 16 ตุลาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 124 ตอนที่ 68 ก หน้า 1–3.
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2558. (2558, 27 สิงหาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 132 ตอนที่ 82 ก หน้า 32–38.
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2479. (2479, 29 พฤศจิกายน). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 53 หน้า 765–774.
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2522, 14 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 96 ตอนที่ 80 ฉบับพิเศษ หน้า 1–43.
เสริชย์ โชติพานิช, บุษรา โพวาทอง, และธีระเดช จีนจะโปะ. (2559). ความสัมพันธ์ระหว่างขนาดของห้องชุดประเภทสตูดิโอกับระดับราคาในเขตกรุงเทพมหานคร. วารสารวิชาการคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 65, 99–110.
CBRE (US). (2024, April 11). More office conversions underway to revitalize downtowns. https://www.cbre.com/insights/briefs/more-office-conversions-underway-to-revitalize-downtowns
Cushman & Wakefield. (n.d.). Marketbeat United States office Q4 2024. https://assets.cushmanwakefield.com/-/media/cw/marketbeat-pdfs/2024/q4/us-reports/national/q4-2024-office-marketbeat.pdf?rev=33863c02e18740078919c9bb062b5854
Jenkitvathanalert, P.(2025). Bangkok’s Office market - Q3 2024: An overview of the Bangkok Office Market, including economic overview, supply and demand. Knight Frank. https://www.knightfrank.co.th/research/bangkok-office-market-q3-2024-11744.aspx
JLL. (n.d.). Global real estate perspective, May 2025. https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/global/gmp/office
JLL. (2023, December 1). APAC leads office return as hybrid work continues to grow among global employers. https://www.jll.co.th/en/newsroom/apac-leads-office-return-as-hybrid-work-continues-to-grow-among-global-employers
JLL. (2024, May 8). Global occupancy planning benchmarking report 2024. https://www.jll.co.th/en/trends-and-insights/research/occupancy-benchmarking-report
Mckinsey Global Institute. (2023, July 13). Empty spaces and hybrid places: The pandemic’s lasting impact on real estate. https://www.mckinsey.com/mgi/our-research/empty-spaces-and-hybrid-places
Paynter, S. (2023, October 23). What we’ve learned by assessing more than 1,300 potential office-to-residential conversions. https://www.gensler.com/blog/what-we-learned-assessing-office-to-residential-conversions
Remøy, H., & van der Voordt, T. (2014). Adaptive reuse of office buildings into housing: Opportunities and risks. Building Research & Information, 42(3), 381–390. https://doi.org/10.1080/09613218.2014.865922
Urban Redevelopment Authority. (2022, April 4). Update to rejuvenation incentive schemes for strategic areas: Central Business District (CBDI) incentive scheme Strategic Development Incentive (SDI) scheme. https://www.ura.gov.sg/Corporate/Guidelines/Circulars/dc22-03
The White House. (2023, October 27). Commercial-to-residential conversion: Addressing office vacancies. https://bidenwhitehouse.archives.gov/cea/written-materials/2023/10/27/commercial-to-residential-conversion-addressing-office-vacancies/
The White House Washington. (2023, October). Commercial to residential Conversions: A Guidebook to Available Federal Resources, Version 1. https://www. https://bidenwhitehouse.archives.gov/wp-content/uploads/2023/10/Commercial-to-Residential-Conversions-Guidebook.pdf
