การตัดสินใจลงทุนเพื่อพัฒนาคลังสินค้าให้เช่า: กรณีศึกษาบริษัทพัฒนาคลังสินค้า ในจังหวัดสมุทรปราการ
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
บทความนี้นำเสนอการเพื่อศึกษาการตัดสินใจลงทุนพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าของผู้พัฒนาในจังหวัดสมุทรปราการ โดยใช้การสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้าง ซึ่งพัฒนาคำถามจากแนวคิดด้านการพัฒนาและปัจจัยที่มีผลต่อการลงทุนและทำการสัมภาษณ์ผู้พัฒนาคลังสินค้าให้เช่าจำนวน 4 ราย และบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวน 3 ราย โดยวิเคราะห์ข้อมูลด้วยการวิเคราะห์เนื้อหา (content analysis) ร่วมกับการจัดลำดับความสำคัญของปัจจัย โดยวิเคราะห์ค่าฐานนิยม (Mode) เพื่อประเมินความสำคัญของปัจจัยหลักในระดับมหภาคและจุลภาคและใช้ค่าเฉลี่ย (Mean) เพื่อจัดลำดับความสำคัญของปัจจัยย่อยอย่างละเอียดรวมถึงเปรียบเทียบผลระหว่างกลุ่มผู้ให้ข้อมูล เพื่อศึกษาความเหมือนหรือแตกต่างในการให้ความสำคัญต่อปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจลงทุนเพื่อให้ได้ข้อมูลทั้งเชิงคุณภาพและเชิงปริมาณ
ผลการศึกษาพบว่า 1) ผู้พัฒนามีแนวคิดและนโยบายการลงทุนสอดคล้องกันคือ คลังสินค้าให้เช่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาวทั้งจากการขยายตัวของอีคอมเมิร์ซ การย้ายฐานการผลิต และความสามารถในการเป็นศูนย์กระจายสินค้าระดับภูมิภาค 2) กระบวนการในการพัฒนามี 4 ขั้นตอนหลัก คือสำรวจตลาด สรุปกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย หาที่ดินและศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ 3) ปัจจัยในการตัดสินใจลงทุนที่ทั้งกลุ่มผู้พัฒนาในและนอกตลาดหลักทรัพย์ให้ความสำคัญมากที่สุดคือ ปัจจัยด้านนโยบายรัฐบาล ปัจจัยความเป็นไปได้ทางกายภาพ และปัจจัยความเป็นไปได้ทางการตลาดและทางการเงิน
การศึกษานี้ชี้ให้เห็นว่า การตัดสินใจของผู้พัฒนามีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับปัจจัยที่ส่งผลโดยตรงต่อความสำเร็จในการพัฒนาโครงการ เช่น ด้านกายภาพและด้านทางการตลาดและการเงิน รวมถึงปัจจัยที่ส่งผลทางอ้อม เช่น นโยบายภาครัฐ โดยเฉพาะในด้านโครงสร้างพื้นฐานและการส่งเสริมการลงทุน ซึ่งเป็นแรงผลักดันสำคัญให้เกิดการเติบโตของภาคการผลิตและการนำเข้า-ส่งออก ซึ่งส่งผลต่อการขยายตัวของคลังสินค้าในพื้นที่ นอกจากนี้ ยังให้ความสำคัญกับการออกแบบอาคารที่ได้มาตรฐาน รองรับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เพื่อรองรับผู้เช่าที่มีความหลากหลาย ผู้พัฒนารายใหม่จึงควรทำการสำรวจตลาด วิเคราะห์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าอย่างรอบคอบเพื่อพัฒนาอาคารให้ตอบโจทย์ทำให้สามารถเพิ่มอัตราการครอบครอง (occupancy rate) ที่จะส่งผลในด้านผลตอบแทนโครงการได้ในระยะยาว
Article Details
เอกสารอ้างอิง
กิติพงษ์ กุลไพศาลธรรม. (2549). ปัจจัยที่มีผลต่อผลตอบแทนทางการเงินของโครงการบ้านจัดสรรขนาดกลาง [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chula Digiverse. https://digiverse.chula.ac.th/Info/item/dc:53208
นิวัฒน์ อิโน. (2559). ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมในเขตอำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต ไม่ได้ตีพิมพ์]. มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์.
ประทุม สุดใจ. (2559). การตัดสินใจเช่าคลังสินค้าของสถานประกอบการในคลังสินค้าบริษัท โชติธนวัฒน์ จำกัด [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยศิลปากร]. SURE. http://ithesis-ir.su.ac.th/dspace/handle/123456789/420
ปัทมาพร ทวีสุข. (2558). ปัจจัยในการตัดสินใจเลือกเช่าคลังสินค้าของผู้ประกอบการ : กรณีศึกษาโครงการที่พาร์ บางพลี 1, 2 และ 3 [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD). https://digital.car.chula.ac.th/chulaetd/72104
Piyanuch Sathapongpakdee. (2566, 26 กันยายน). แนวโน้มธุรกิจ/อุตสาหกรรมปี 2566–2568 : ธุรกิจคลังสินค้า. วิจัยกรุงศรี. https://www.krungsri.com/th/research/industry/industry-outlook/logistics/warehouse-space/io/io-warehouse-2023-2025
วรุณทิพย์ ปรีดาวิจิตรกุล. (2556). การวิเคราะห์เปรียบเทียบผลตอบแทนในการลงทุนคลังสินค้า [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต ไม่ได้ตีพิมพ์]. มหาวิทยาลัยบูรพา.
ศิรัตน์ แจงรักษ์สกุล. (2552). รายงานผลการวิจัย เรื่อง ปัจจัยที่มีผลต่อการเลือกที่ตั้งโรงงานในเขตพื้นที่อุตสาหกรรมของผู้ประกอบการ : กรณีศึกษาจังหวัดฉะเชิงเทราและจังหวัดปราจีนบุรี. มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์.
สุนิรดา ขมิ้นทอง. (2561). การศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุนก่อสร้างโรงงานมาตรฐานให้เช่าในพื้นที่เขตนิคมอุตสาหกรรมเกตเวย์ซิตี้ จังหวัดฉะเชิงเทรา [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต ไม่ได้ตีพิมพ์]. มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย.
อชิรญา เตชะเสาวภาคย์. (2561). การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการคลังสินค้าในอำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต ไม่ได้ตีพิมพ์]. มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์.
Appraisal Institute. (2013). The appraisal of real estate (14th ed.). The Institute.
Christopher, M. (2016). Logistics and supply chain management (5th ed.). Pearson Education.
Geltner, D. M., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2014). Commercial real estate: Analysis and investments (3rd ed.). OnCourse Learning.
REDPAPER. (2567). Insights on Thailand’s future-focused industrial property sector. https://www.frasersproperty.co.th/th/downloads/redpaper
UN-Habitat. (2020). Infrastructure for sustainable urban development. United Nations Human Settlements Programme.
World Bank. (2009). World development report 2009: Reshaping economic geography. © World Bank. http://hdl.handle.net/10986/5991
