การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนและการออกแบบคุณภาพอากาศ มาตรฐาน WELL v2 สำหรับอาคารพักอาศัยรวม ผู้มีรายได้น้อย เขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนและแนวทางออกแบบคุณภาพอากาศตามมาตรฐาน WELL Building Standard เวอร์ชัน 2 (WELL v2) หมวดอากาศ สำหรับอาคารพักอาศัยรวมระดับประหยัด (Economy Class) ในเขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร เนื่องจากที่ผ่านมามาตรฐาน WELL v2 ถูกนำไปใช้เป็นส่วนใหญ่ในอาคารพักอาศัยระดับกลางถึงระดับบน แต่ยังไม่ปรากฏการนำไปประยุกต์ใช้กับอาคารระดับประหยัดอย่างเป็นรูปธรรม
งานวิจัยใช้ระเบียบวิธีวิจัยแบบผสมผสานเชิงสำรวจตามลำดับ (Sequential Exploratory Mixed-method) แบ่งการดำเนินงานเป็น 4 ขั้นตอน ได้แก่ 1) วิเคราะห์ความสอดคล้องระหว่างเกณฑ์ WELL v2, LEED v4.1 และ TREES-NC v2.0 ด้วยเทคนิคตารางเมทริกซ์ 2) ประเมินต้นทุนส่วนเพิ่มของหัวข้อ A01–A14 โดยจำลองโครงการอาคารพักอาศัยตัวอย่าง 3) วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเปรียบเทียบ 3 ทางเลือก และ 4) สอบถามและยืนยันผลจากผู้เชี่ยวชาญ 30 คน ด้วยวิธีวิเคราะห์ลำดับชั้น (AHP) การถ่วงน้ำหนักแบบบวก (SAW) และเทคนิคเดลฟาย (Delphi Technique)
ผลการวิจัยพบว่า เกณฑ์ WELL v2 หมวดอากาศ มีความสอดคล้องกับ LEED v4.1 และ TREES-NC v2.0 ร้อยละ 58 โดยรวมทุกหมวด และสูงถึงร้อยละ 88 เฉพาะภายในหมวดอากาศ ด้านต้นทุน พบว่าต้นทุนส่วนเพิ่มของหัวข้อ A01–A14 อยู่ระหว่าง 1,168,000 บาท (ร้อยละ 0.84 ของต้นทุนก่อสร้าง กรณีประหยัดสุด) ถึง 5,813,000 บาท (ร้อยละ 4.18 กรณีค่าใช้จ่ายสูงสุด) ด้านการวิเคราะห์การเงิน พบว่าทางเลือก B (ดำเนินการครบทุกหัวข้อ) ให้ผลกำไรสุทธิร้อยละ 16.6–17.9 และผลตอบแทนจากการลงทุน WELL ร้อยละ 79–255 ขณะที่ทางเลือก C (เลือกดำเนินการเฉพาะหัวข้อที่คุ้มค่า) ให้ผลกำไรสุทธิร้อยละ 17.6–18.1 และผลตอบแทนการลงทุนร้อยละ 175–315 ซึ่งสูงกว่าทั้งกรณีฐานและเกณฑ์กำไรขั้นต่ำที่กำหนดไว้ (ร้อยละ 15.3 และ 15.0 ตามลำดับ) สำหรับความเห็นผู้เชี่ยวชาญ พบว่าให้น้ำหนักความสำคัญด้านต้นทุน ด้านสุขภาวะ และด้านความเป็นไปได้เชิงเทคนิค ในระดับใกล้เคียงกันที่ร้อยละ 34.7, 33.7 และ 31.7 ตามลำดับ และแนะนำให้ดำเนินการหัวข้อ A06, A08, A10, A11, A04 Pt.2 และ A13 เป็นลำดับแรก ขณะที่หัวข้อ A07 ถูกประเมินว่าไม่เหมาะสมกับพื้นที่ใกล้นิคมอุตสาหกรรม
ผลการศึกษาสรุปได้ว่า การประยุกต์ใช้ WELL v2 หมวดอากาศ กับอาคารพักอาศัยรวมระดับประหยัดมีความเป็นไปได้ทั้งทางการเงินและทางเทคนิค โดยเฉพาะเมื่อบูรณาการเข้ากับกระบวนการตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบ งานวิจัยจึงเสนอให้ภาครัฐกำหนดมาตรการสนับสนุน เช่น การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) เพื่อส่งเสริมให้เกิดการนำมาตรฐานไปประยุกต์ใช้อย่างแพร่หลายต่อไป
Article Details
เอกสารอ้างอิง
กชกร อาจน้อย และ ปิยนุช เวทย์วิวรณ์. (2557). ปัญหาและอุปสรรคในการพัฒนาอาคารเขียว: กรณีศึกษาอาคารเขียวในประเทศไทย. วิศวกรรมสาร มก., 27(90), 33–46.
กรมธนารักษ์. (2568). ระบบประเมินราคาทรัพย์สิน. https://assessprice.treasury.go.th/
จิราพัชร เลิศศักดิ์วิมาน. (2559). แนวทางการปรับปรุงเกณฑ์การประเมินอาคารเขียวภาครัฐในประเทศไทย [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chulalongkorn University Intellectual Repository (CUIR).
เฉลยถ้อย, ก., ค้ำไพโรจน์, ธ., ศรีคราม, ธ., และ Ichinose, M. (2566). การระบายอากาศภายในห้องชุดพักอาศัยของคนทำงานที่บ้าน (Work from home) ในเขตกรุงเทพมหานคร. วารสารสิ่งแวดล้อมไทย, ฉบับที่ 2 (กรกฎาคม–ธันวาคม 2566). https://doi.org/10.35762/EJ.2566005
ฐานเศรษฐกิจ. (2568). สัดส่วน Segment ตลาดคอนโดมิเนียม ไตรมาส 1/2568. https://www.thansettakij.com
นิชากร เฮงรัศมี, เพลินพิศ สุวรรณอำไพ, จินดา เจริญพรหม และ กัญญารัตน์ หนูรักษ์. (2562). การศึกษาเกณฑ์การประเมินอาคารเขียวด้านสุขภาวะ. วารสารวิชาการสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 68, 57–74.
พระราชบัญญัติสุขภาพแห่งชาติ พ.ศ. 2550. (2550, 19 มีนาคม). ราชกิจจานุเบกษา, 124(16 ก), 1–18.
พันธุดา พุฒิไพโรจน์, ภัทราภรณ์ ศรีประเสริฐ และ มูฮัมมัดมูนิตร์ พิมพ์ประพันธ์. (2563). เกณฑ์การออกแบบและปรับปรุงอาคารภาครัฐให้เป็นอาคารเขียว. หน้าจั่ว: วารสารวิชาการคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยศิลปากร, 17(2), 194–215.
ภาวดี ธุววงศ์. (2559). การพัฒนาเกณฑ์การออกแบบอาคารเขียวเพื่อส่งเสริมสุขภาวะสำหรับอาคารที่พักอาศัยแบบยั่งยืนในประเทศไทย [วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย]. Chulalongkorn University Intellectual Repository (CUIR).
มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (AREA). (2568). ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร ณ ธันวาคม 2568. https://www.thaiappraisal.org/thai/value/value.php
สถาบันอาคารเขียวไทย. (2566). TREES-NC/CS Version 2.0: เกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทย สำหรับการก่อสร้างและปรับปรุงโครงการใหม่. TGBI. http://www.tgbi.or.th
สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (VAT). (2568). บัญชีราคามาตรฐานสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2568–2569. https://vat.or.th/
อรรจน์ เศรษฐบุตร. (2551). ความหมายและแนวคิดอาคารเขียว [บทความออนไลน์]. http://www.tgbi.or.th
อรรจน์ เศรษฐบุตร และ สุริยน ศิริธรรมปิติ. (2560). Ecovillage: เกณฑ์การออกแบบและประเมินโครงการชุมชนยั่งยืน. วารสารวิชาการสถาปัตยกรรมศาสตร์จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 66, 45–60.
Bhikhoo, N., Hashemi, A., & Cruickshank, H. (2017). Improving thermal comfort of low-income housing in Thailand through passive design strategies. Sustainability, 9(8), Article 1440. https://doi.org /10.3390 /su9081440
Brown, A., & Cole, R. J. (2020). Cost-benefit analysis of WELL building standard implementation in residential developments. Journal of Green Building, 15(3), 45–62.
BUILK Cost Control. (2568). สัดส่วนต้นทุนงานก่อสร้างจากฐานข้อมูล 5,000+ โครงการ. https://www.builk.com
CBRE Thailand. (2022). Going beyond green. CBRE Thailand Insights. https://www.cbre.co.th/insights/ articles/going-beyond-green
Feige, M. (2013, December 24). The reality of Thailand's green building sector. Eco-Business. https://www.eco-business.com/opinion/reality-thailands-green-building-sector/
Green Design Consulting. (2024b, July 31). WELL by the numbers: State of the projects - Thailand. https://www.greendesignconsulting.com/single-post/well-by-the-numbers-state-of-the-projects
International WELL Building Institute. (2024). The WELL certification guidebook: Applies to WELL v1 and WELL v2 Q3-Q4: 2024. IWBI. https://www.wellcertified.com
Jones Lang LaSalle (JLL). (2023). The 3-30-300 rule: A framework for thinking about workplace costs. JLL. https://www.jll.com
Jung, C., Abdelaziz Mahmoud, N. S., & Alqassimi, N. (2023). Enhancing indoor air quality and sustainable living in newly constructed apartments: Insights from Dubai. Frontiers in Built Environment, 9, Article 1292531. https://doi.org/10.3389/fbuil.2023.1292531
Kent, M. G., Parkinson, T., & Schiavon, S. (2024). Indoor environmental quality in WELL-certified and LEED-certified buildings. Scientific Reports, 14, Article 15120.https://doi.org/10.1038/s41598-024-65768-w
Kliengchuay, W., Niampradit, S., Sahanavin, N., Mueller, W., Steinle, S., Loh, M., Johnston, H. J., Vardoulakis, S., Suwanmanee, S., Phonphan, W., Cherrie, J. W., & Tantrakarnapa, K. (2025). Seasonal analysis of indoor and outdoor ratios of PM2.5 and PM10 in Bangkok and Chiang Mai: A comparative study of haze and non-haze episodes. Heliyon, 11(3), Article e42261. https://doi.org/10.1016/j.heliyon.2025.e42261
Kokatnur, T., Faris, F., Gunay, B., O'Brien, W., & Azar, E. (2025). The WELL Building Standard: A literature review and bibliometric analysis of a nascent field. Journal of Building Engineering, Article 112121. https://doi.org/10.1016/j.jobe.2025.112121
Kurmanbekova, M., Du, J., & Sharples, S. (2025). A review of indoor air quality in social housing across low- and middle-income countries. Applied Sciences, 15(4), Article 1858. https://doi.org/10.3390/app15041858
Liu, W., Huang, X., He, Z., Wang, Y., Han, L., & Qiu, W. (2022). Input-output benefit analysis of green building incremental cost based on DEA-entropy weight method. Buildings, 12(12), Article 2239. https://doi.org/10.3390/buildings12122239
Macmillan, J. H. (1971). Factors affecting the grading of college courses. Research in Higher Education, 1(1), 63–75.
Property in Thailand. (2024, November 4). Thailand's green building certification standards. https://propertyinthailand.com/thailands-green-building-certification-standards/
RE Talk Asia. (2025, April 24). CBRE Thailand achieves WELL platinum certification. https://www.retalkasia.com/ profiles/2025/04/24/cbre-thailand-achieves-well-platinum-certification/1745453206
Sheet Metal and Air Conditioning Contractors' National Association. (2007). IAQ guidelines for occupied buildings under construction (2nd ed.). SMACNA.
Subramanian, S. (2005). Structured financial solutions for green affordable housing projects [Master's thesis, Massachusetts Institute of Technology]. MIT DSpace. https://dspace.mit.edu/handle/1721.1/33176
Thai Green Building Institute. (n.d.). About TREES. TGBI. Retrieved April 26, 2025, from https://tgbi.or.th/ en/trees/
Think of Living. (2567). Segmentation by Think of Living 2024. Think of Living. https://www.instagram.com /p/DA5kH3JJUbI
U.S. Green Building Council. (2025). LEED v4.1 building design and construction: Getting started guide for beta participants. USGBC. https://www.usgbc.org/leed
World Health Organization. (1948). Constitution of the World Health Organization. WHO. https://www.who.int /about/governance/constitution
World Health Organization. (1998). Amendments to the Constitution: Report by the Secretariat (EB101/7). WHO. https://apps.who.int/gb/ebwha/pdf_files/EB101/pdfangl/angeb101r3.pdf
