ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าที่ดินจัดหาประโยชน์ในโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ในประเทศไทย: การวิเคราะห์ด้วยแบบจำลองราคาฮีโดนิก
Article Sidebar
Main Article Content
บทคัดย่อ
การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่เป็นกลไกสำคัญในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเมืองโดยไม่ต้องเวนคืนที่ดิน กรมโยธาธิการและผังเมืองโดยสำนักจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ได้กำหนดให้ที่ดินจัดหาประโยชน์ (Reserved Land) ทำหน้าที่เป็นแหล่งรายได้หลักในการสนับสนุนค่าใช้จ่ายของโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ อย่างไรก็ตาม การกำหนดราคาที่ดินจัดหาประโยชน์ยังขาดฐานข้อมูลเชิงประจักษ์ ที่สามารถอธิบายปัจจัยกำหนดมูลค่าในระดับรายแปลงได้อย่างเป็นระบบ บทความนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์ปัจจัย ที่มีอิทธิพลต่อราคาซื้อขายจริงของที่ดินจัดหาประโยชน์ในโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ในประเทศไทย โดยใช้แบบจำลองราคาฮีโดนิก (Hedonic Price Model) วิเคราะห์ข้อมูลที่ดินจัดหาประโยชน์ ณ เดือนมีนาคม 2569 จำนวน 37 แปลง ใน 10 โครงการ จาก 10 จังหวัด ผลการศึกษาพบว่า แบบจำลองมีความสามารถในการอธิบายความผันแปรของราคาได้ร้อยละ 32.6 (Adjusted R² = 0.326) มีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับ 0.001 โดยปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อราคาซื้อขายจริงของที่ดินจัดหาประโยชน์ประกอบด้วย ความกว้างถนนหน้าแปลงที่ดิน การอยู่ในเขตผังเมืองที่เอื้อต่อการพัฒนา และระดับศักยภาพของตลาดที่ดินในพื้นที่ จากการทดสอบความแม่นยำของแบบจำลอง พบว่า ราคาทำนายมีความคลาดเคลื่อนจากราคาจริงเฉลี่ยประมาณ 967–1,238 บาท/ตร.ม. ซึ่งถือเป็นระดับที่ยอมรับได้และมีความน่าเชื่อถือสำหรับสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและผันผวนอย่างที่ดิน ผลการวิจัยสะท้อนให้เห็นว่า การกำหนดราคาที่ดินจัดหาประโยชน์ควรพิจารณาปัจจัยด้านโครงสร้างพื้นฐาน ผังเมือง และศักยภาพตลาดควบคู่กัน ซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นแนวทางสนับสนุนการบริหารจัดการทางการเงินของโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ในอนาคต
Article Details
เอกสารอ้างอิง
กรมโยธาธิการและผังเมือง. (2557). คู่มือการออกแบบจัดรูปแปลงที่ดิน (Manual for Replotting Design). กรุงเทพฯ: สำนักจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ กรมโยธาธิการและผังเมือง.
ฐาปนา เดชะเสฏฐดี. (2561). ความสัมพันธ์ระหว่างระยะทางจากศูนย์กลางธุรกิจรอบนอกกับราคาขายคอนโดมิเนียม กรณีศึกษา คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (สถานีสุขุมวิท-สถานีบางซื่อ) และรถไฟฟ้าสายสีม่วง (สถานีคลองบางไผ่-สถานีเตาปูน) (การค้นคว้าอิสระปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
ณัฐพล วงศ์เป็ง. (2560). การจัดรูปที่ดินเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมือง: ศึกษาเปรียบเทียบประเทศไทย ญี่ปุ่น และประเทศเนเธอร์แลนด์ (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
นิกร น้อยพรม. (2566). ที่ดินกับการตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้ง. วารสารวิจัยและพัฒนา มหาวิทยาลัยราชภัฏเลย, 18(64), 1–8.
ธนพล วัฒนพันธุ์. (2564). ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่ดินเปล่าของลูกค้าบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในจังหวัดเชียงใหม่. บทความวิชาการ, วิชาเอกการบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยรามคำแหง.
วรรณศิลป์ พีรพันธุ์. (2549). การวิเคราะห์ศักยภาพในการพัฒนาของพื้นที่: Potential Surface Analysis. สืบค้นจาก http://pioneer.chula.ac.th/~pwannasi/psa.pdf
วาสนา ดวงดี. (2562). ความสัมพันธ์ของปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าตลาดที่ดินเปล่า (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
อมรภัค รักษาศรี. (2563). ปัจจัยที่มีผลต่อการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร (การค้นคว้าอิสระปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช).
อลงกรณ อรุณโชติ. (2560). การศึกษารูปแบบการดำเนินการโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ให้ประสบความสำเร็จ: กรณีศึกษาโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่จังหวัดสุพรรณบุรี และจังหวัดจันทบุรี (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).
Alonso, W. (1964). Location and land use: Toward a general theory of land rent. Harvard University Press.
Lancaster, K. J. (1966). A New Approach to Consumer Theory. Journal of Political Economy, 74(2), 132–157.
Nguyen, T. P., Poudyal, S., & Borthwick, F. (2020). Determinants of apartment price in Ho Chi Minh City, Vietnam: A hedonic pricing approach. Housing Studies, 35(5), 849–872.
UN-Habitat. (2016). World Cities Report 2016: Urbanization and Development - Emerging Futures. Nairobi, Kenya: UN-Habitat
Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55.
Xiao, J., Wang, Q., Li, J., & Zhang, D. (2017). A hedonic model analysis of housing prices in Beijing. International Journal of Housing Markets and Analysis, 10(5), 724–740.
