แบบจำลองการปรับลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินภายใต้กรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องและประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน

บทคัดย่อ

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและข้อจำกัดของที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นในของกรุงเทพมหานครส่งผลให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเผชิญกับข้อจำกัดด้านต้นทุนและการใช้ประโยชน์ที่ดิน ขณะที่กฎหมายจัดสรรที่ดินกำหนดขนาดแปลงขั้นต่ำซึ่งอาจไม่สอดคล้องกับศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่เมืองที่มีความหนาแน่นสูง และมีข้อกำหนดด้านอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) สูง งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการปรับลดขนาดแปลงขั้นต่ำของการแบ่งที่ดินแปลงย่อย โดยประเมินผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่ใช้สอยของอาคาร และต้นทุนการพัฒนา ภายใต้กรอบของกฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายควบคุมอาคาร และผังเมืองรวม โดยวิธีการสร้างแบบจำลองเพื่อเปรียบเทียบการพัฒนาภายใต้ขนาดแปลงที่ดินและรูปแบบอาคารที่แตกต่างกัน พร้อมวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างขนาดแปลงที่ดิน ค่า FAR พื้นที่ใช้สอยและต้นทุนการพัฒนา

ผลการศึกษาพบว่า การปรับลดขนาดแปลงที่ดินจากเกณฑ์ขั้นต่ำเดิมยังสามารถดำเนินการได้ภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยการปรับรูปแบบอาคารและเพิ่มจำนวนชั้นสามารถรักษาพื้นที่ใช้สอยให้อยู่ในระดับใกล้เคียงกับโครงการกรณีศึกษา ขณะเดียวกัน การลดขนาดแปลงที่ดินช่วยลดต้นทุนที่ดินต่อหน่วย และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับศักยภาพของพื้นที่ตามข้อกำหนดค่า FAR และผังเมืองรวม โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองที่มีความหนาแน่นสูง

ผลการวิจัยสะท้อนให้เห็นว่า การกำหนดขนาดแปลงขั้นต่ำตามกฎหมายจัดสรรที่ดินควรพิจารณาร่วมกับศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองและข้อกำหนดของกฎหมายควบคุมอาคาร มากกว่าการกำหนดจากขนาดแปลงเพียงอย่างเดียว ทั้งนี้ ผลการศึกษาสามารถใช้เป็นข้อมูลประกอบการทบทวนหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน เพื่อให้สอดคล้องกับบริบทของการพัฒนาเมือง การใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ และการเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในพื้นที่เมือง