The Prospect of Facilitating Elderly and Children Daycares in Condominiums to Achieve FAR Bonus in Bangkok

Main Article Content

กฤติยา วิรบุตร์


The number of the elderly population of Thailand is currently greater than the population of children and tends to increase every year causing the ratio of labor age to raise 1 elderly to decline in the past years based on data provided by National Statistical Office in 2017. Thus, the primary care by family is no longer sufficient. The cause of this phenomenon is partly due to the reduced birth rate. The reason the modern families have fewer children can be explained as a result of modern work culture and smaller family size causing the lack of caretakers in the daytime. Based on the preceding circumstances, the government has issued numerous policies and measures in response to this change including promoting the cooperation from the private sector. A planning incentive is one of them to encourage the private sector to cooperate in the establishment of social welfare. The Department of City Planning and Urban Development is in preparation of the Bangkok City Plan, 4th edition which will include a new incentive for developers who establish a daycare facility for elderly and child in exchange of FAR bonus. Therefore, the question arises in the implementation of such laws relating to both the factors affecting real estate development and financial return by choosing to study on condominium projects that are increasing in urban areas where land is scarce.
The research is based on the opinions of experts consisting of developers, senior daycare specialists, childcare specialists and urban planning specialists, 19 persons in total. Regarding this, the Delphi technique was adopted in the selection process, interview and questionnaires. For the study on financial return, a financial model was created to simulate the increase of areas based on case studies of 11 condominium projects divided into high, medium and low-price levels. The study found that the incentive measure requiring developers to establish daycare for elderly and child is feasible subject to project type and size. In particular, the mid-class projects has more potential to be applied for this incentive as the locations of these projects have many aspects that drive developers’ need to gain extra areas. In addition, the number of residential unit tends to be higher in these projects, hence, enhancing the chance of having more users for daytime cares. In term of investment, the model shows that the incentive measure requiring developers to establish daycare for elderly and child yields the highest revenue in high-class and decreases in mid-class and affordable-class projects respectively. In term of constraint, there are concerns about alterations of the usage, the need to acquire for more building areas which grows inversely with the demand for daycare between the center and outskirts of Bangkok including the difficulty of finding a qualified daytime caregiver.

Article Details



กรองกมล ตั้งชีววัฒนกุล. “ผลการดำเนินมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินที่มีต่อการพัฒนาตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร.” วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2559.

กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์. โครงการวิจัยการจัดระบบการดูแลทางสังคมและระบบการดูแลระยะยาวสำหรับผู้สูงอายุในครอบครัวและชุมชน. กรุงเทพฯ: สำนักงานส่งเสริมและสนับสนุนวิชาการ 2, 2558.

กระทรวงพาณิชย์. กองส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจ. “พาณิชย์' เร่งแก้ปัญหาการขาดแคลนและมาตรฐานบุคลากรดูแลผู้สูงอายุ หลังพบธุรกิจดูแลผู้สูงอายุ โตไม่ทันความต้องการของตลาดคาดปี 2563 ผู้สูงอายุในประเทศไทยทะลุ 14 ล้านคนหรือร้อยละ 20 ของประชากรทั้งประเทศ.” สืบค้น 29 พฤศจิกายน 2561. view.php?nid= 469404775.

กระทรวงมหาดไทย. กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น. “มาตรฐานการดำเนินงานศูนย์พัฒนาเด็กเล็กขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น.” สืบค้น 29 พฤศจิกายน 2561. std210550/0/0.htm.

กระทรวงสาธารณสุข. สำนักงานหลักประกันสุขภาพแห่งชาติ. คู่มือระบบการดูแลระยะยาวด้านสาธารณสุขสำหรับผู้สูงอายุที่มีภาวะพึ่งพิงในพื้นที่ (Long Term Care) ในระบบหลักประกันสุขภาพแห่งชาติปีงบประมาณ 2559. พิมพ์ครั้งที่ 1. กรุงเทพฯ: สำนักงานหลักประกันสุขภาพแห่งชาติ (สปสช.), 2559.

กวินารัตน์ สุทธิสุคนธ์, จุฑาทิพย์ ศีลบุตร, สุพัตรา ศรีวณิชชากร, เกรียงศักดิ์ ธรรมอภิพล, สมชาย วิริภิรมย์กุล. “ศักยภาพของท้องถิ่นในการจัดการดูแลผู้สูงอายุทุพพลภาพในชุมชน.” วารสารวิจัยระบบสาธารณสุข 8, 2 (เมษายน-มิถุนายน 2557): 132-141.

กัญญารัตน์ ศรีธินนท์. “การพัฒนาเครื่องมือ FAR Bonus ในการเพิ่มพื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะ ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร.” วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2558.

แรงงาน กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์.” ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 135 ตอนพิเศษ 20 ง. (2560, 22 ธันวาคม).

จงจิตต์ ฤทธิรงค์และสุภรต์ จรัสสิทธิ์. สถานเลี้ยงเด็กในบริบทสังคมเมือง: พัฒนาการเพื่อความมั่นคงของชาติ (Children in Urban Context: Development for Thailand’s Future). พิมพ์ครั้งที่ 1. นครปฐม: สถาบันวิจัยประชากรและสังคม มหาวิทยาลัยมหิดล, 2560.

จุฑารัตน์ โชติเวทย์ศิลป์. “มาตรการจูงใจทางผังเมือง: กรณีศึกษาการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ในโตเกียวเปรียบเทียบกับกรุงเทพมหานคร.” วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, 2560.

ตรายุทธ อังสนันรัตนา. “ความคุ้มค่าทางการเงินของการลงทุนโครงการอาคารชุดเพื่อให้ได้รับการส่งเสริมการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (F.A.R. BONUS) จากการผ่านเกณฑ์ TREES-PRE NC: กรณีศึกษา โครงการไอดิโอโมบิในกรุงเทพมหานคร.” วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2557.

นพนันท์ ตาปนานนท์. “การผังเมืองของประเทศไทย: ปัญหาและการแก้ไข.” สืบค้น 29 พฤศจิกายน 2561.

สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร. กองวางผังพัฒนาเมือง. “โครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4).” ใน การประชุมคณะทำงานร่วม (Working Group) ครั้งที่ 7, 29 พฤศจิกายน 2560.

สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร. กองวางผังพัฒนาเมือง.“มาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) โครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4).” ใน การประชุมหารือมาตรการทางผังเมือง แนวทางและวิธีดำเนินการ ครั้งที่ 4, 26 มีนาคม 2561.

สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร.ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 3) พ.ศ. 2558. กรุงเทพฯ: ม.ป.ท., 2558.

สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร. ร่างกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับที่ 4. กรุงเทพฯ: ม.ป.ท., ม.ป.ป.

ภณเสฏฐ แดงขวัญทอง. “การสำรวจการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ในการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสูงในเขตกรุงเทพมหานคร.” วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, 2558.

พฤฒิเชษฐ์ เลิศอุดมพฤกษา. “แนวทางการออกแบบพื้นที่เมืองเพื่อแก้ปัญหาน้าท่วมขังภายใต้มาตรการการให้สิทธิ์อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่ม.” วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2558.

พลวุฒิ ไชยนุวัติ. “การวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์ของอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการส่งเสริมการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน.” วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2556.

ภานินี ชยานันท์. “การเปลี่ยนแปลงต้นทุนและผลตอบแทนในการลงทุนพัฒนาอาคารชุดสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ตามมาตรการส่งเสริมอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มขึ้นในกรุงเทพมหานคร: กรณีศึกษา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 3 ราย.” วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2559.

รัชฎา ฟองธนกิจ. “การพัฒนารูปแบบการดูแลผู้สูงอายุโดยชุมชน Community Elderly Care Model.” วิทยานิพนธ์ปรัชญาดุษฎีบัณฑิต สาขาการบริหารการพัฒนา มหาวิทยาลัยราชภัฏสวนสุนันทา, 2558.

ลภัส อัครพันธุ์. “เจาะธุรกิจขานรับสังคมผู้สูงอายุ.” สืบค้น 29 พฤศจิกายน 2561.

ศศิพัฒน์ ยอดเพชร. รายงานวิจัยฉบับสมบูรณ์ โครงการระบบการดูแลระยะยาวในครอบครัวสำหรับผู้สูงอายุ. กรุงเทพฯ: คณะสังคมสงเคราะห์ศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, 2549.

ศิริวรรณ อรุณทิพย์ไพฑูรย์. ข้อเสนอเชิงนโยบายเพื่อรองรับสังคมสูงอายุของประเทศไทย. กรุงเทพฯ: สำนักส่งเสริมและพิทักษ์ผู้สูงอายุ สำนักงานส่งเสริมสวัสดิภาพเด็ก เยาวชน ผู้ด้อยโอกาส และผู้สูงอายุ กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์, 2557.

ศูนย์บริการวิชาการแห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. รายงานการศึกษาฉบับสมบูรณ์ โครงการการศึกษารูปแบบการให้บริการการบริหารและการจัดการที่พักสำหรับผู้สูงอายุ. กรุงเทพฯ: ม.ป.ท., 2560.

สัมฤทธิ์ ศรีธำรงค์สวัสดิ์และกนิษฐา บุญธรรมเจริญ. รายงานการสังเคราะห์ระบบการดูแลผู้สูงอายุในระยะยาวสำหรับ ประเทศไทย Synthesis of Long-term Care System for the Elderly in Thailand. พิมพ์ครั้งที่ 1. กรุงเทพมหานคร: สำนักมูลนิธิสถาบันวิจัยและพัฒนาผู้สูงอายุไทย (มส.ผส.), 2553.

Goetz, J. and Sakai, T. “Guide to the California Density Bonus Law.” Accessed November 29, 2018. https://www.meyersnave .com /wp-content/uploads/California-Density-Bonus-Law.pdf.

Macmillan, T. T. “The Delphi Technique.” The Annual Meeting of the California Junior Colleges Associations Committee on Research and Development, Santa Barbara City School, California, May 3-5, 1971.