ปัญหาการนำสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิเพื่อเป็นหลักประกันสินเชื่อ

บทคัดย่อ

บทความนี้ใช้วิธีการศึกษาวิจัยเชิงเอกสาร โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาแนวคิด ทฤษฎี และหลักการทางกฎหมาย ปัญหา อุปสรรค การบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่มีโฉนด ไม่รวมอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิเพื่อเป็นหลักประกันสินเชื่อ และรวมถึงแนวทางในการแก้ไข เพิ่มเติมบทบัญญัติกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิในประเทศไทย เนื่องจากหลักเกณฑ์ทางกฎหมายบางประการยังไม่มีความเหมาะสมกับการบังคับใช้ในบางสถานการณ์ ถึงแม้ว่าพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ยังมีการนำกฎหมายตามหลักทั่วไปมาใช้บังคับแต่ลักษณะของการบังคับใช้ย่อมมีความแตกต่างกันในเชิงทรัพย์สินที่ใช้บังคับ และข้อจำกัดบางประการที่กฎหมายไม่เปิดช่องให้สามารถนำมาบังคับใช้ได้ตามเจตนารมณ์ของกฎหมายฉบับนี้ เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้ถูกตราขึ้นเพื่อลดข้อบกพร่อง และเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้มีโอกาสนำทรัพย์สินของตนมาก่อตั้งสิทธิเพื่อก่อให้เกิดการพัฒนาที่ดินมากยิ่งขึ้น ด้วยเหตุนี้ทรัพย์อิงสิทธิยังเป็นสิทธิที่สามารถนำมาเป็นหลักประกันสินเชื่อได้ด้วย

ด้วยเหตุนี้จึงมีความจำเป็นในการตราพระราชบัญญัตินี้ซึ่งการมีกลไกในการเพิ่มทางเลือกให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และการให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิและผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์โดยสามารถโอนให้แก่กันและตราเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ได้เพื่อให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นทรัพยสิทธิที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจและเป็นการสนับสนุนให้เกิดการลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งยังเป็นการแก้ไขข้อจำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามเดิมด้วย เมื่อกฎหมายที่มีผลใช้บังคับและยังบังคับใช้ได้ไม่สอดคล้องตามเจตนารมณ์ของกฎหมายนั้นเนื่องจากปัญหาในข้อจำกัดของกฎหมายต่าง ๆ อาทิ การถูกบอกล้างนิติกรรมโดยกฎหมายฉบับอื่นที่ทำให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิได้รับความกระทบกระเทือนถึงสิทธิที่ตนมีอยู่ การถูกรอนสิทธิที่มีอยู่ของเอกชนโดยภาครัฐทำให้เอกชนต้องรับภาระเรื่องค่าธรรมเนียม และเรื่องต่าง ๆ ด้วยเหตุกฎหมายไม่เปิดช่องให้กระทำได้ รูปแบบการจดทะเบียนที่มีภาระติดพันกับบุคคลภายนอกที่ไม่เปิดเผยต่อสาธารณชนทำให้บุคคลภายนอกได้รับผลกระทบ และข้อจำกัดในสิทธิของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิที่ไม่สามารถขัดขวางบุคคลอื่นที่เข้ามารอนสิทธิของตนได้เท่าที่ควร เป็นเหตุให้นำปัญหาเหล่านี้มาพิเคราะห์เพื่อทำให้กฎหมายสามารถใช้บังคับได้ตรงตามเจตนารมณ์มากที่สุด

ทั้งนี้จึงควรแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เพื่อให้สามารถบังคับใช้กฎหมายให้ตรงตามเจตนารมณ์มากยิ่งขึ้น และให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ตราขึ้นนั้นมีสิทธิมากกว่าสิทธิการเช่าตามกฎหมายอื่น ๆ และเปิดโอกาสให้สามารถบังคับใช้กฎหมายอื่น ๆ ที่สิทธินั้นกระทบต่อสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินนี้ได้สะดวก และไม่ต้องให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องรับความเสี่ยงในการบังคับใช้กฎหมายมากจนเกินสมควร