ปัญหากฎหมายและแนวทางระงับข้อพิพาทระหว่าง นิติบุคคลบ้านจัดสรร ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรกับสมาชิกนิติบุคคลบ้านจัดสรร

บทคัดย่อ

                   ปัญหาและแนวทางระงับข้อพิพาทระหว่าง ผู้ประกอบการบ้านจัดสรร นิติบุคคลบ้านจัดสรรกับสมาชิกนิติบุคคลบ้านจัดสรร เนื่องจากปัจจุบันมีโครงการบ้านจัดสรรอยู่จำนวนมากประกอบกับประชาชนมักจะเลือกซื้อบ้านจัดสรรเป็นอันแรก เพราะบ้านจัดสรรมีพื้นที่กว้างขวางมีการอำนวยความสะดวกสบายแก่ผู้อยู่อาศัย ในโครงการบ้านจัดสรรมีสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น การรักษาความปลอดภัย และการรักษาความสะอาด จึงเป็นที่นิยมของประชาชนจำนวนมากในการเลือกที่อยู่อาศัยในรูปแบบบ้านจัดสรร โครงการหมู่บ้านจัดสรรอาจมีได้หลายรูปแบบ เช่น ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยว โดยมีหลายราคาให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยจนถึงผู้มีรายได้มาก สามารถเลือกบ้านจัดสรรได้ตามความต้องการหรือฐานะทางการเงินของตนเอง โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่หนึ่งล้านเศษไปจนถึงหลักสิบล้านหรือร้อยล้าน เมื่อประชาชนได้เข้าซื้อบ้านจัดสรร โครงการหมู่บ้านจัดสรรมีผู้คนจำนวนมากเข้าอยู่อาศัยมักจะเกิดข้อพิพาท เช่น ข้อพิพาทระหว่างโครงการหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกับสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รวมทั้งมีข้อพิพาทระหว่างสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วยกันเอง โดยข้อพิพาทมักเริ่มต้นตั้งแต่การจองบ้านจัดสรร กล่าวคือเป็นข้อพิพาทระหว่างโครงการบ้านจัดสรรกับผู้จะซื้อที่ดินหรือซื้อบ้านจัดสรร อีกทั้งโฆษณาโครงการบ้านจัดสรรมักจะยื่นแบบแผนผังในการขออนุญาต เมื่อได้สร้างบ้านจัดสรรแล้วก็มักจะมีการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงแผนผังที่ได้ขออนุญาตไว้ ทำให้หมู่บ้านจัดสรรไม่ตรงตามโฆษณาหรือสัญญาที่ให้ไว้กับผู้ซื้อบ้านจัดสรร รวมถึงสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร ซึ่งเจ้าของโครงการบ้านจัดสรรจะต้องยื่นสัญญาต่อคณะกรรมการในขันตอนขออนุญาตการจัดสรรที่ดิน แต่ในทางปฏิบัติแล้วโครงการหมู่บ้านจัดสรรมักจะใช้สัญญาอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งขัดหรือแย้งกับสัญญาฉบับมาตรฐานที่รัฐเป็นผู้กำหนดและผู้ประกอบการหมู่บ้านจัดสรรได้ยื่นขณะขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อให้ผู้ประกอบการโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้เอาเปรียบผู้ซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรร และปัญหาข้อพิพาทระหว่างนิติบุคคลบ้านจัดสรรกับสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร  การบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมักจะเริ่มต้นจากสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้รับเลือกตั้งเข้ามาเป็นคณะบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยมิได้มีความเชี่ยวชาญหรือชำนาญในการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรรแต่อย่างใด เมื่อคณะบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เข้ามาบริหารโดยขาดความรู้ความชำนาญก็มักจะเกิดปัญหาต่าง ๆ ทำให้เกิดข้อพิพาทระหว่างสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกับนิติบุคคลบ้านจัดสรรเกิดขึ้นอยู่บ่อยครั้งจึงเป็นเหตุผลของการศึกษาการจัดทำวิทยานิพนธ์เล่มนี้

                   จากการศึกษาดังกล่าวพบว่าปัญหาข้อพิพาทระหว่างโครงการบ้านจัดสรรนิติบุคคลบ้านจัดสรรกับสมาชิกนิติบุคคลบ้านจัดสรรมักจะเกิดจากผู้ประกอบการบ้านจัดสรรใช้ช่องว่างทางกฎหมายที่ไม่ได้บัญญัติไว้ชัดเจนโดยเอาเปรียบผู้ซื้อบ้านจัดสรร เช่น การโฆษณาก่อนได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการจัดสรรที่ดิน โดยพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มิได้บัญญัติให้มีการห้ามโฆษณาก่อนได้รับอนุญาต เมื่อผู้ประกอบการจัดสรรได้โฆษณาไปก่อนได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐ เมื่อผู้ประกอบการบ้านจัดสรรได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินอาจอนุญาตไม่ตรงตามแบบหรือแผนผังที่ผู้ประกอบธุรกิจบ้านจัดสรรได้ขออนุญาตไว้และไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้ จึงมีลักษณะเป็นโฆษณาเท็จ รวมถึงการที่ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรมิได้ใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ยื่นไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน โดยใช้ฉบับที่ผู้ประกอบการในร่างขึ้นมาใหม่ เพื่อเอาเปรียบผู้ซื้อบ้านจัดสรร รวมถึงไม่ได้มีกฎหมายเรื่องการรับประกันกำหนดไว้ชัดเจนถึงการรับประกันบ้าน ซึ่งต่างจากการซื้อสินค้าชนิดอื่น อีกทั้งสัญญาจองหรือสัญญาจะซื้อหรือสัญญาจะทำสัญญาจะซื้อจะขายก็มิได้มีบทบัญญัติใดของกฎหมายเป็นการเฉพาะเกี่ยวกับกรณีบ้านจัดสรร และบ้านจัดสรรมีราคาสูงโดยไม่มีฉลากผู้บริโภคเพื่อให้ข้อมูล ชนิด รูปแบบ และการดูแลรักษา ประกอบกับการระงับข้อพิพาทในธุรกิจบ้านจัดสรรนั้นมักจะใช้การระงับข้อพิพาทของศาลเท่านั้น เนื่องจากกฎหมายไม่ได้บัญญัติให้มีการระงับข้อพิพาทก่อนใช้สิทธิทางศาลจากปัญหาที่กล่าวมาข้างต้นผู้วิจัยข้อเสนอแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินรวมถึงการแก้ไขกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคอีกทั้งข้อเสนอแนะเกี่ยวกับการที่จัดการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

             ดังนั้นงานวิจัยนี้จึงมีข้อเสนอว่าบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ขอให้แก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายด้านโฆษณาด้านสัญญาจองหรือสัญญาจะซื้อหรือสัญญาจะทำสัญญาจะซื้อจะขาย การข้อแก้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผัง โครงการของผู้ประกอบการบ้านจัดสรร อีกทั้งการแก้ปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคล รวมถึงข้อกำหนดหลักเกณฑ์ของนิติบุคคลที่มีอำนาจบริหารหมู่บ้านจัดสรร การรับประกัน การระงับข้อพิพาท และฉลากคุ้มครองผู้บริโภค เพื่อให้โครงการหมู่บ้านจัดสรรมีการบริหารอย่างราบรื่น และสมาชิกนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือผู้ซื้อที่ดินหรือผู้ซื้อบ้านจัดสรร ได้อาศัยอยู่ภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้ออาศัยอยู่อย่างสงบ ปลอดภัย และไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ประกอบหมู่บ้านจัดสรร